Milyen lehet az ingatlanpiac 2022-ben
Mielőtt rátérnénk az ingatlanpiac 2022-es állására,vizsgájuk meg mi történt az előző évben.A tavalyi év nagyszerű volt lakáseladás szempontjából, de nem volt az a vevőknek. Az ingatlanárak 2021-ben meredeken emelkedtek, az eladó lakások száma pedig csökkent, így az átlagember lakáshoz jutási esélye jelentősen romlott. A fővárosban 2021-ben 5 évvel több átlagjövedelem volt szükséges egy tipikus lakás megvásárlásához, mint 2013-ban.
Az új lakások vásárlását és a lakásépítést célzó állami támogatások, az 5 százalékos (CSOK-os vásárlás esetén 0 százalékos) lakás-áfa ismételt bevezetése, majd az októbertől elérhető Zöld Otthon Program által generált látványos keresletnövekedés, az építőipari alapanyagok folyamatos drágulása és az egyre általánosabbá váló szakemberhiány együttes hatása következtében a lakásárak ugrásszerűen emelkedtek tavaly.
Sokunkat foglalkoztat a kérdés, hogy hoz-e valamilyen változást az ingatlanpiac 2022-re, vagy tovább folytatódnak az eddigi trendek. Azt, hogy az árak meddig emelkedhetnek még, alapvetően befolyásolja a magyar- és a globális gazdaság teljesítménye, hogy tovább fog-e száguldani vagy éppen csökkenni az infláció, és az, hogy folytatódik-e a reáljövedelmek növekedése.
Az alábbi bejegyzésben azokat a tényezőket szedtük össze, melyek leginkább hatással lesznek az ingatlanpiac 2022-es alakulására.
Piaci hatások, amelyek a lakásárak csökkenését okozhatják
Photo by Carlos Muza on Unsplash
A lakáshitel kamatok hatása, ingatlanpiac 2022-es befolyásoló tényezői
Az infláció felgyorsulása miatti kamatemelések nyomán a különböző kölcsönök esetében, ezen belül a lakáshiteleknél már megindult a drágulás. Miközben 2021-ben 4 százalék körüli kamattal is lehetett piaci alapú – azaz államilag nem támogatott – lakáshitelhez jutni, addig 2022-ben inkább 6-8 százalék körüli szintekkel érdemes számolni. Leegyszerűsítve, egy átlagos összegű lakáshitel havi törlesztőrészlete mintegy 10 ezer Forinttal lesz drágább.
Mivel a Magyar Nemzeti Bank becslése szerint az ingatlan-adásvételek 60 százalékát részben hitelből finanszírozzák a vevők, a dráguló hitelek akár fékezhetik is a lakáspiaci keresletet az idén.
Az ingatlanbefektetések hozamának alakulása
A lakóingatlan a jövőben is megbízható befektetési forma marad, és amennyiben az infláció nem csökken, úgy vélhetően tovább fog növekedni a befektetési célú vásárlók száma is. Azonban a bérleti díjak növekedése közelről sem követte a lakásárak növekedését, ezért a lakáson elérhető “hozam” minden bizonnyal csökkeni fog 2022-ben.
Az ingatlan.com adatbázisa alapján az derül ki, hogy egy 30 millió Forint körüli, egyszobás belvárosi lakást átlagosan 120.000 Forintért lehet kiadni, ami nagyjából 4 százalékos adózás előtti hozamot jelent.
A befektetés megtérülésének számításánál tehát érdemes hosszú távon gondolkozni és a bérleti hozam mellett az ingatlan várható értéknövekedésére fektetni a hangsúlyt.
A munkahelyek számának alakulása
A munkahelyek számának alakulása az egyik legfontosabb lokális hatás. Összefüggésben van mind a helyi lakásárakkal, mint az albérletek telítettségi szintjével, mind pedig a bérleti díjakkal. Sajnos a vírus hatására bekövetkezett globális gazdasági lassulás nem tett jót a munkahelyeknek, elég ha csak a turizmust és ahhoz kapcsolódó többi iparág helyzetét nézzük.
A helyzet a legújabb előrejelzések szerint 2022-ben még biztosan kitart, így ez kétségtelenül mérsékli a keresletet.
Lassan talál magára az albérlet piac
A bérlemények frontján az MNB megállapította, hogy a fővárosi albérletárak ismét emelkedésnek indultak, ugyanakkor még elmaradnak a járvány előtti szintjüktől: Budapesten 7,8 százalékkal, országos átlagban pedig 3,3 százalékkal alacsonyabb áron kínálták a bérelhető lakásokat 2021. szeptemberben, mint 2020. januárban.
A turizmus elmaradásával a rövid távú lakáskiadás jelentősen beszűkült, az így üresen maradt lakások pedig a hosszú távra kiadó ingatlanok kínálati oldalát erősítik. A növekvő kínálat pedig szükségszerűen a bérleti díjak növekedésének lassabb ütemét, vagy akár ideiglenes csökkenését vetíti előre.
Piaci hatások, amelyek a lakásárak további növekedését okozhatják
Az ingatlanvásárlási támogatások hatása a lakásárakra
Bár a kormányzati támogatási csomag elsősorban a családokat célozza, mind a használt, mind az új ingatlan vásárlásához vagy építéséhez, mind a felújításhoz kapcsolódóan tartalmaz keresletnövelő elemeket és szinte minden potenciális vevőt meg tud szólítani.
Az államilag, vagy a jegybank által támogatott lakáshitel-konstrukciók több szempontból is befolyásolhatják a lakáspiacot.
Először is, extra keresletet gerjeszthetnek az állami támogatások határidői, ugyanis a falusi CSOK-ot az év közepéig, a lakásfelújítási támogatást és a babaváró kölcsönt pedig az év végéig lehet igényelni.
Továbbá élénkíti a keresletet a zöld otthon program is, amelynek keretében elérhető lakáshitel-konstrukció az egyik legkedvezőbb a piacon.
Az új építkezések száma
2021 január elsejétől ismét 5 százalékosra csökkent az újépítésű lakások ÁFA-ja, ami a 2022. december 31-ig építési engedélyt szerző projektekre alkalmazható, ha az otthonokat 2026 végéig értékesítik. Ennek következtében, a 2020-as drasztikus visszaesést követően, idén jelentősen nőtt a kiadott építési engedélyek száma.
Az átadott újlakások száma minden bizonnyal emelkedni fog az év folyamán és könnyen lehet, hogy 2022 az újépítésű lakások éve lesz. A növekvő kínálat minden bizonnyal a keresletet is élénkíti, ami a dráguló alapanyagokkal és munkaerővel együtt felfelé viheti az árakat.
Az infláció hatása az ingatlanpiacra 2022-ben
A lakásvásárlás további ösztönzője lehet az erősödő inflációs félelem, ami jelentős megtakarításokat csábíthat az ingatlanpiacra a növekvő árak és kamatok mellett is. (az infláció alakulása – KSH)
Mit rejt az ingatlanpiac 2022-ben?
Mint látható, elég sok piaci-, és azon kívüli hatás befolyásolja az ingatlanok árait, ezért lehetetlen pontosan megjósolni, hogy mit hoz a jövő a lakásárak tekintetében.
Ahogyan 2021-ben, úgy 2022-ben is kiszámíthatatlan tényező marad a koronavírus-járvány esetleges újabb hulláma vagy hullámai, ahogyan a közelgő választások után is átalakulhat a jelenleg elérhető támogatások rendszere.
Minden esetre, ha a jelenlegi hatásokkal számolunk, akkor az látszik, hogy bár a növekedés üteme jelentősen lassulhat, de tartósan csökkenni valószínüleg nem fog, így az ingatlanpiac 2022-ben sem tartogat nagy meglepetéseket. Vagyis lassú, de egyenletes lesz az árnövekedés! 🏡
Ön is lakásvásárláson, vagy netán eladáson gondolkodik? Keresse kollegáinkat bizalommal és találják meg a legjobb ingatlant 2022-ben is együtt.