Vissza

Lakóövezet- 4 tényező, ami meghatározó az ingatlan árak esetében

Ingatlan vásárlás esetén mindenképpen érdemes tudni mit takar a lakóövezet és mi befolyásolhatja az ottani ingatlan árakat. Kellemetlen meglepetésektől kímélhetjük meg magunkat ezek ismeretében.

Kenway lakóövezet

Lakóövezet

A lakóövezet a mindennapos lakhatás területe. Négyféle lakóövezeti besorolás ismert, helyi szabályozástól, beépíthetőségtől és a környezeti képtől függően. Egyáltalán nem mindegy a vásárlásra kinézett ingatlan hol helyezkedik el. A következő lakóövezeti besorolással találkozhatunk:

Nagyvárosias lakóterület

Ezekre jellemző a sűrű beépítettség, a magas lakóépületek. Kereskedelmi- szolgáltató, oktatási és egészségügyi, továbbá sportlétesítmények érhetőek el nagy gyakorisággal a területen.

Kisvárosias lakóterület

Sűrű beépítettséggel találkozunk itt is, de az épületek maximum 12,5 m magasak lehetnek. Kereskedelmi, szolgáltató, oktatási, egészségügyi és sport létesítményekkel jól ellátott lakóterületről van itt is szó.

Kertvárosi lakóterület

A beépítettség már nem olyan sűrű, nagyobb telkek tartoznak az ingatlanokhoz. Az épületek maximális magassága 7,5 méter lehet. Ebben az övezetben is elérhetők  a szolgáltató, oktatási, egészségügyi, sport és kereskedelmi létesítmények, de már sokkal elszórtabban, mint például a nagyvárosias lakókerületben.

Falusias lakóterület

A lakóépületek mellé itt is nagy telkek tartoznak. A lakosságot kiszolgáló kereskedelmi, oktatási és egyéb létesítmények már nem feltétlen érhetőek el egy-egy településen belül. Sokkal jellemzőbb a mező- és erdőgazdasági építmények hangsúlyossága a lakóövezetben.

 Egyéb övezetek

Üdülőövezet 

Kétféle területtel találkozhatunk ennél a besorolásnál, az üdülőházassal és hétvégi házassal. Mindkét besorolás célja, hogy a területen megőrizzék a pihenés és kikapcsolódás lehetőségét. Az üdülőházas területre jellemző a tábor, a kemping, melyek több üdülőegységet tartalmaznak.

A hétvégi házas területek esetében a legjellemzőbb forma a víkendház. Ezekben maximum két apartmant alakítható ki és az épületek maximum magassága 6 méter lehet.

Külterület

A külterület adott település közigazgatási területéhez tartozik, de elsősorban a mezőgazdasági, erdőművelési és vízgazdálkodási területek sorolhatók ide. Ipari szempontból még ide tartozik a hulladéktelep, a vízmeder, a bánya. Befektetési céllal jellemzően akkor vásárolják meg, mikor híre megy, hogy várható belátható időn belül a terület belterületté nyilvánítása.

Zártkert

Szintén a település külterületéhez sorolandók. Jellemző a 3 %-s beépíthetőség, sok esetben a rajta álló épület kizárólag gazdasági jellegű lehet. Az ilyen ingatlanokra hitel nem vehető igénybe. Ezen területeknél mindenképpen érdemes ellenőrizni, hogy művelési ág alól kivették-e.

Lakóövezeti árváltozások 2023-ban

A lakás eladások száma tovább csökkent 2023 év végén. A vármegyeszékhelyek forgalomcsökkenése volt a legnagyobb.

A lakáspiaci forgalom már 2022-ben mindegyik településkategóriában visszaesett. 2023-ban továbbra is a vármegyeszékhelyeken lezajlott lakáseladások száma csökkent a leginkább, a kisebb településeken az átlagosnál enyhébb volt a forgalom visszaesése.

Kenway-KSH eladott lakások számának változása

Forrás: KSH

A panel, a társasházi lakások és a családi házak közül a családi házak piaci pozició romlása érzékelhető továbbra is.Nyugat-Dunántúl kivételével az ország minden régiójában csökkent a négyzetméterára a családi házaknak a korábbi időszakhoz képest. A legnagyobb visszaesés (10%) Pest régióban volt.

Lakó övezet – ár szempontjából kiemelkedő ingatlanok

Családi házak esetében az első legdrágább ingatlan közül 9 Budapesten található, egy pedig Debrecenben. A legdrágább családi házak négyzetméter ára megközelítette az 1,4 millió forintot. A legolcsóbb családházak esetében ez az érték 30e Ft/m2 alatt maradt. A két legolcsóbb családi ház Békéscsabán és Füzesabonyban volt megvásárolható.

Kenway lakóövezet 10 legdrágább családi ház Forrás: KSH

Társasházi lakás

Társasházi lakások esetében a legdrágább 10 ingatlan esetében Balatonfüred vezeti és Siófok zárja a sort. Az ingatlanok négyzetméterára 2,4 millió és 1,7 millió között mozog.

A két legolcsóbb társasházi lakás Mezőhegyesen érhető el. Itt a lakások négyzetméter ára szintén 30e alatt marad.

Kenway lakóövezet 10 legdrágább társasházi lakás Forrás: KSH

Panel lakás

Panellakásoknál az első 10 helyen, két település kivételével Budapesti ingatlanok találhatók. A jellemző négyzetméter ár 1 millió körül mozog.

A két legolcsóbb panellakás Battonyán és Salgótarjánban szerezhető meg 75e-45e-s négyzetméter áron.

Kenway 10 legdrágább panel lakás

Forrás: KSH

Lakóövezet – árakat befolyásoló legfontosabb tényezők

Az ingatlan környéke alapvető az ár meghatározása esetén. A fenti listák is mutatják, hogy egy-egy településen belül is lehetnek jelentős eltérések a terület ellátottsága szempontjából. Parkok közelsége is sokat emelhet az ingatlan értékén.

 Demográfia

A csökkenő népesség, a növekvő lakáskínálat, illetve az elvándorló lakosság együttese az ingatlan árakat negatív irányba mozdítja el. Számos vidéki település küzd ezzel a problémával.

Közlekedés

A jó közlekedő is meghatározó. A közeli tömegközlekedés minden esetben emeli az ingatlan értékét. Feltéve, ha nem közvetlenül az ablak alatt fút egy nagyforgalmú út vagy fut egy villamos sín.

Vasútállomás közelsége növelheti az ingatlan értékét, de itt is fontos, hogy ne közvetlen az ablak alatt szólaljon meg a pályaudvari hangosbemondó.

Infrastruktúra, bevásárló központ, ipartelep, logisztikai központok

A lakóövezet infrastruktúrája, illetve annak fejlesztése meghatározó az ingatlanok ára szempontjából. A fejlesztés során utak, csatornák, kereskedelmi és szolgáltató létesítmények kerülnek kialakításra. A beruházások emelik a környék ellátottságát és színvonalát, ami az ott található ingatlanok árának emelkedését vonja maga után. 

Ennek alapvető feltétele, hogy a beruházás megfelelő szintet érjen el, igazodjon a környék elvárásaihoz. 

A parkok, sétálóutca létrehozása nem feltétlen emeli közvetlenül az ingatlan árát. Közvetve viszont hozzájárulnak a lakóövezet rendezettebbé, szebbé válásához.

Bevásárló központ, kereskedelmi fejlesztés már a beruházás megkezdése előtt árnövelő hatással bír. Ezek a központok referenciaközpontként jelennek meg az ingatlanok esetében, többet értéket ad a környéken található ingatlanoknak. Emeli az itteni ingatlanok értékét.

Az iparfejlesztés, logisztikai központ létrehozása inkább árcsökkentő szerepet tölt be a legtöbb esetben. Hiszen zaj és forgalomnövekedést von maga után a környéken. Az ipari beruházások éppen ezért akkor játszhatnak árnövelő szerepet, ha kellő távolságra helyezkednek el a lakóövezettől és jelentős munkahelyet teremtenek. Az ilyen jellegű beruházások inkább a fővárostól távolabbi települések esetén jelenthetnek elsősorban árnövekedést.

Vásárlás előtt érdemes tájékozódni a területen várható fejlesztésekkel kapcsolatban.

 Zöld megoldások

Töretlenül növekszik a “zöld” ingatlanok utáni érdeklődés. Ezek az ingatlanok tartják értéküket, sőt növelik is azt az évek múlásával.

A zöld megoldások számos előnye között szerepel a csökkenő rezsi költség, jellemzően villanyszámla. A megfelelő szigetelés pedig a fűtésszámla csökkenését vonja maga után

Ingatlan vásárlás előtt a különböző lakóövezeti jellemzőkkel kapcsolatban keresse a Kenway csapat képviselőit.