Vissza

Új vagy használt lakást éri meg venni?

Lakásvásárlás előtt az egyik legnagyobb dilemma, hogy új vagy használt lakást éri meg venni? Ezt számos tényező befolyásolja. Bár országos szinten sok az újonnan épülő lakás, melyeket akár a tervezőasztalról meg lehet vásárolni, vannak olyan helyek, ahol szűkösek a lehetőségek új lakást találni. Gondoljunk csak a budapesti belvárosi ingatlanpiacra. Az elérhető állami támogatások mértéke is eltérően alakul új vagy használt lakás vásárlása esetén, de talán nem olyan nagy a kontraszt, mint elsőre gondolnánk. Célszerű mindkét opciót mérlegelni és az új, illetve a használt lakás ellen és mellett szóló érveket megfontolni.

Melyik a drágább?

Akár befektetési céllal, akár otthonteremtési céllal történik az ingatlanvásárlás, a vételár az egyik legdominánsabb tényező a választási szempontok között.

Természetesen ahhoz, hogy a vételár négyzetméterre arányosítva összehasonlítható legyen, sok más tényezőt is figyelembe kell venni.

Például:

  • milyen állapotú a használt lakás, szükséges -e felújítás, ha igen, az milyen mértékű, mekkora beruházást igényel a megvalósítása?
  • milyen az új vagy a használt lakás körül az infrastruktúra? Aki a belvárosban szeretne élni, sok esetben csak használt ingatlant tud a kiszemelt környéken vásárolni, amit fel kell újítani, de cserébe az áhított városrészben élhet/adhat ki lakást.
  • mennyire energiahatékony a lakás? Új építésűeknél az energiahatékonyság megfelel a jelenlegi előírásoknak, használt lakás esetén erre nagy valószínűséggel költeni kell majd és korlátozottabbak a lehetőségek.
  • hajlandó -e valaki egyáltalán belevágni a felújításba? Ha igen, akkor fantasztikusan egyedi belsőteret alakíthat ki egy használt lakásnál, míg új lakás esetében a belső tér sokszor adott.
  • milyen feltételekkel, milyen kamatozással kaphat lakáshitelt használt vagy új építésű lakás vásárlására, továbbá elérhetőek -e az állami támogatások, és melyikre milyen mértékben?
  • mennyire sürgős a költözés? Használt lakás vásárlásnál, ha beköltözhető állapotú, akár 1-2 hónapon belül birtokba lehet venni, míg új építésűnél akár 1 évet is várni kell az adásvételtől a beköltözhetőségig.

Vannak olyan települések vagy városrészek, ahol, ha akarnánk se tudnánk új lakást vásárolni. 

Ebben az esetben a használtlakás piacon kell keresgélni. Ha korlátozottak az anyagi lehetőségek, használt lakást lehet találni olcsóbban, amit saját ízlésre formálva, vagy akár belsőépítész segítségével is fel lehet újítani. Egy színvonalas lakásfelújítás végül meghozza a gyümölcsét és jócskán növelheti az ingatlan értékét.

Lakáspiaci árak, lakásárindex

(Forrás: KSH – Lakáspiaci árak, lakásárindex, 2021. I. negyedév)

A KSH adatai szerint a lakáspiacon 2014 óta tartó élénkülés 2019-ben megtorpant, 2020-ban pedig visszaeséssel reagált a világjárvány egymást követő hullámaira. Az új és használt lakások árindexe szétvált, az újak áremelkedése a korábbi ütemhez hasonlóan folytatódott, a használt lakásoké lelassult.

Komfort

Az új építésű lakások egy átgondolt tervezés, kivitelezés esetén komfortosabbak, mint a használt lakások. Ezekhez már legtöbb esetben tartozik erkély vagy terasz, garázs vagy gépkocsibeálló, saját tároló. Sok esetben akár egy 2-3 szobás lakáshoz is tartozik 2 fürdőszoba, mely lényegesen nagyobb kényelmet biztosíthat egy benne élő családnak vagy a bérlőknek egyaránt. A komfortot növelő tényezők között vannak viszont olyanok, melyek egy használt lakás felújítása során is megvalósíthatóak, például egy nagy nappali-konyha-étkező vagy a 2 fürdőszoba.

Új lakás vásárlása esetén alaposan át kell nézni a szerződésben, milyen műszaki tartalmat vásárolunk, mit is tartalmaz majd a kulcsrakész lakás. 

Ne akkor szembesüljön a lakástulajdonos azzal, hogy nincsenek redőnyök vagy klíma az árban, amikor már eljött a költözés.

Energiahatékonyság

Az új ingatlanoknak sokkal szigorúbb előírásoknak kell megfelelniük energiahatékonysági szempontból. Az előírások ráadásul évről-évre emelik a tétet.

A KNE, vagyis Közel Nulla Energiaigény szintjének megfelelő besorolási osztályok esetén a megújuló energiáknak már legalább 25%-osnak kell lenni. AZ AA++, AA+, AA és BB energetikai besorolások már elérik vagy felette vannak ennek a szintnek. Magyar ingatlanok esetén még alacsony a közel nulla energiaigényű besorolású ingatlan (legalább BB), de 2022.06.30. után az olyan új építésű ingatlanok kaphatják meg a használatbavételit, amelyek elérik ezt a szintet.

Használt lakások felújításánál is sokat tehetünk az energiahatékonyság növeléséért, de bizonyos tényezők adottak, a lehetőségek ebben az irányban jóval korlátozottabbak.

CSOK

Azok, akik otthonteremtési célból szeretnének új vagy használt lakást vásárolni, a döntés előtt körbejárják az állami támogatás lehetőségeit is. Ezen kedvezmények mértéke a gyermekek számától és a lakáscéltól is függhet. A CSOK összege 600 ezer -10 millió forint között lehet. A maximális támogatásra jogosult 3 gyermekes család használt lakásra 2,2 millió, míg új építésű lakásra 10 millió forint támogatást kaphat. Itt az új lakások javára jelentkezik egy 7,8 millió forinttal magasabb elkölthető támogatási összeg.

Egy egy gyermekes család esetén viszont nincs eltérés a CSOK támogatás összegében használt vagy új építésű lakás esetén.  

Illetékmentességben nincs különbség, a vételár Áfa tartalma szintén új lakások esetén valósulhat meg. Az elérhető CSOK hitel és Babaváró hitel esetén a felhasználási cél (új vagy használt lakás) nem mérvadó.

CSOK támogatás összege

(Forrás: Bankmonitor -2022.04.07.)

Zöld hitel

A zöld hitel nagyszerű lehetőség az új építésű lakást vásárlók és építkezők számára, de a támogatási forma felhúzó hatással lehet a használt lakás árakra is. A zöld hitel maximum 70 millió forint lehet, 25 éves futamidővel, végig fix, 2,5%-os kamatozással.

Legalább BB vagy annál jobb energetikai besorolású, illetve legfeljebb 90 kWh/m2/év primer energiaigényű új ingatlanok vásárlására vagy építésére vehető igénybe.

A KSH adatai jól mutatják, hogy az elmúlt évtizedben is nagyjából együtt mozgott a használt és újonnan épült lakások átlagára. Ha csökkent az új építésű lakások ára, a használtaké is követte, áremelkedés esetén fordítva.

Használt lakás előnyei és hátrányai

Egy használt lakás vásárlása is lehet előnyös, például az alábbi tényezőket figyelembe véve:

  • olcsóbbak, mint az új építésű ingatlanok
  • a felújítás során teljesen egyedivé alakíthatók
  • már elkészült, jobb esetben azonnal beköltözhető
  • sok esetben alkuképes ár
  • egyes helyeken vagy nem elérhetőek az új ingatlanok, vagy csak korlátozott mértékben, így eleve használt lakások között kell keresgélni

Mi szólhat ellene?

  • nem várt költségek (pl. régi vezetékrendszer, penészes fal – mindenképp érdemes ingatlanszakértővel beszélni, tanácsot kérni, hogy elkerülhetők legyenek a rejtett kiadások)
  • sok munkát igényel a felújítás
  • energetikai vagy komfort szempontból nem megvalósítható az elképzelés

 

Új lakás előnyei és hátrányai

Egy új ingatlannak is megvannak a maga előnyei, például:

  • jó időben történő szerződéskötéssel még sok minden egyénre szabható (burkolatok, esetleg még a belső kialakítás is)
  • egy megfelelő műszaki tartalom mellett már nem kell rá költeni
  • az új építésű lakások már energiahatékonyabbak és komfortosabbak, mint a használt lakások
  • az érzés, hogy még senki nem használta korábban

Hátrányai lehetnek:

  • magas vételi ár
  • várni kell, nem költözhető azonnal

 

Mire érdemes figyelni lakás vásárlásakor?

El kell dönteni, hogy hol szeretne valaki lakást vásárolni. Érdemes az adott utcában, környéken néhány sétát tenni, akár különböző napszakokban, hogy lássa mennyire tetszik, milyenek a fényviszonyok, milyen a hangulat. Alaposan át kell gondolni az anyagi forrásokat. Önerőből vásárolunk vagy hitel is szükségessé válik? Igénybe tudjuk venni az állami támogatásokat? Ragaszkodunk az új építésűhöz, kulcsrakész lakást szeretnénk, és minél kevesebb teendőt? Vagy olcsóbb lakást választunk, ami ugyan használt, de azon a környéken van, ahol élni szeretnénk vagy bérbe adni. Ettől sem kell megijedni, hiszen manapság egy alapos felújítással igazi gyöngyszemek alakíthatóak ki. Számtalan kérdés merül fel lakásvásárlás előtt, akár új, akár használt ingatlanról van szó.

Az alapos mérlegelés elengedhetetlen a jó döntéshez. A Kenway Real Estate filozófiája, hogy az egyedi igények figyelembevétele mellett ügyfeleink magas minőségű szolgáltatásokban részesüljenek,

legyen szó akár használt, akár új ingatlan vásárlásáról, bérléséről vagy eladásáról, kiadásáról. Kollégáink figyelemreméltó szakmai tapasztalattal rendelkeznek, így komplex és exkluzív szolgáltatást képesek nyújtani Önnek.

Vegye fel velünk a kapcsolatot, a Kenwayben professzionális partnerre talál.