Ingatlanpiaci helyzet: A MÁP+ lejáratok és az ingatlanpiaci árrobbanás háttere

A MÁP+ lejáratok és az ingatlanpiaci árrobbanás háttere

2025 elején a hazai ingatlanpiacon szokatlanul élénk január–februári hónapokat tapasztalhattunk. A kereslet megugrása mögött elsősorban a Magyar Állampapír Plusz (MÁP+) sorozatok tömeges lejárata állt, amelyek az elmúlt évek egyik legnépszerűbb lakossági befektetési termékei voltak. Ezek az állampapírok 2019–2020 körül indultak, és jellemzően 5 éves futamidejűek voltak, évente növekvő kamatozással. Az utolsó évben már 6%-nál magasabb kamatot is fizettek, így az évesített hozam sok esetben elérte vagy meghaladta a 14–15%-ot.

Amint ezek az értékpapírok lejártak, több ezer háztartás és befektető jutott jelentős szabad tőkéhez. Ez a felszabadult összeg a jegybanki alapkamat csökkenése és az új állampapírok alacsonyabb hozama miatt nem tudott újra hasonló feltételekkel befektetésre kerülni. Az újonnan elérhető állampapírok, például a BMÁP, már csak 6–8%-os éves hozamot kínáltak, ami érezhető visszalépés volt az előző évekhez képest.

A lakossági befektetők jelentős része ebben a helyzetben biztonságos, de értékálló alternatívát keresett – és ismét az ingatlanok felé fordult. A magyar lakosság befektetési kultúrájában az ingatlan mindig is fontos szerepet töltött be: kézzelfogható, kiadható, hosszú távon stabil, és sokak számára biztonságérzetet nyújt, különösen inflációs környezetben.

A piaci szakértők már tavaly év végén jelezték, hogy 2025 elején jelentős keresletnövekedés várható az ingatlanpiacon. A befektetők célpontjai elsősorban az olyan ingatlanok voltak, amelyek azonnal kiadhatók, felújítás nélkül értékesíthetők, jó elhelyezkedésűek, vagy hosszú távon értékállónak számítanak – legyen szó fővárosi lakásról, agglomerációs családi házról vagy balatoni nyaralóról. A pénz gyorsan mozgott, és sok esetben készpénzes vevők jelentkeztek, ami felgyorsította az adásvételeket.

A hirtelen megjelenő kereslet erőteljes nyomást gyakorolt a kínálatra. A jó ár-érték arányú ingatlanokat szinte azonnal elvitték, gyakran alkudozás nélkül. A hirdetési oldalak forgalma megnőtt, az eladók pedig gyorsan érzékelték a keresleti nyomást – és ezzel együtt elindult egy árnövekedési hullám. A piacon közben széles körben elterjedt egy előrejelzés, miszerint 2025-ben az ingatlanárak éves szinten akár 15%-kal is emelkedhetnek.

Ez az információ – bár alapvetően egy egész évre vonatkozó, reális becslés volt – sok eladónál félreértelmezésre vagy túlzó várakozásra adott okot. Egyes tulajdonosok már januárban vagy februárban elkezdték beárazni a várható éves növekedést, azaz azonnal megemelték az áraikat akár 10–15%-kal, még akkor is, ha az adott ingatlan tényleges piaci értéke ezt nem feltétlenül támasztotta alá.

Ennek eredményeként rövid időre egy mini-ingatlanboom alakult ki, különösen a fővárosi belső kerületekben, a budai hegyvidéki részeken, a Budapest környéki agglomerációban és népszerű nyaralóövezetekben. A kereslet túlfűtötté vált, és az eladók egy része megpróbálta kihasználni a „lehetőséget”, azaz gyorsan és jó áron értékesíteni.

A vevők oldalán ugyanakkor nem mindenki mozdult egyszerre. Akik előre készültek a MÁP+ lejáratra, gyorsan tudtak lépni – ők voltak azok, akik megszerezték a legjobb ajánlatokat. Ám már márciusra megjelentek azok a vásárlók is, akik lemaradtak a gyors döntéshozásról, és azt tapasztalták, hogy a kínálat drágult, a valóban értékes ingatlanokat pedig elvitték. A piacon ezzel együtt megjelent az első fázis utáni kivárás, amelynek hatásait a tavaszi hónapokban már érezni lehetett.

Fontos azt is megjegyezni, hogy a gyors áremelkedés nem minden esetben párosult valós értéknövekedéssel. Több esetben is előfordult, hogy túlárazott ingatlanokat hónapokig nem tudtak értékesíteni, mert a piac megtorpant, a kereslet egy része kivárt, vagy épp más befektetési lehetőségek után nézett. A vásárlói oldal ugyanis gyorsan alkalmazkodik: amint az árak túl magasra szöknek, az érdeklődés csökken, a döntések elhúzódnak, és a lendület megtörik.

Ez a gyors ciklikusság azt is megmutatta, hogy az ingatlanpiac továbbra is nagyon érzékenyen reagál a pénzügyi és gazdasági környezet változásaira. Míg a MÁP+ lejáratok rövid távon nagy lökést adtak a keresletnek, ez nem feltétlenül jelenti azt, hogy az egész évben tartós áremelkedésre lehet számítani – különösen akkor nem, ha a vásárlói oldal kifullad, a kínálat viszont elkezd túlárazottan stagnálni.

Ez az időszak mindenesetre jól szemléltette, hogy milyen erősen befolyásolja az ingatlanpiacot a lakossági befektetési döntések alakulása, és hogy a következő időszakban érdemes figyelni: vajon a piac képes lesz-e fenntartani a lendületet, vagy 2025 második felében visszatér a kivárás és az óvatosabb árszintek.

Ha Ön is szeretné megtalálni a legjobb lehetőséget ebben a gyorsan változó piaci környezetben, forduljon bizalommal a Kenway csapatához – segítünk eligazodni és a lehető legjobb döntést meghozni az ingatlanpiacon.