Ingatlan befektetési lehetőségek 2022-ben

Vajon 2022-ben is jövedelmező befektetési lehetőség az ingatlan? Sokakban felmerül most ez a kérdés, hiszen a körülöttünk zajló geopolitikai folyamatok és ezek gazdasági következményei ma még bizonytalanok. Amit már most látni lehet, hogy a tavalyi év óta velünk élő inflációs folyamatok erősödni és gyorsulni fognak. A háborús helyzet által okozott energia- és nyersanyagár emelkedés és ezek tovább gyűrűző hatásai erősítik az inflációs hatást. Aki szabad pénzeszköznek keres befektetési lehetőséget, az ingatlan még mindig egy kiváló opció lehet.

Ingatlan befektetés

Az ingatlan befektetés tőkeigényes műfaj. A vásárlók egy része likvid tőkéjének keres megbízható, értékálló és tervezhető hozamot biztosító megoldást, míg mások hasonló célokkal, de valamennyi hitel szükséglettel vágnak bele. Ha valaki hitelt is felvesz az ingatlanvásárláshoz, minden esetben kalkulálni kell azzal, hogy a hitel kamata nem-e fogja felemészteni a hozam jelentős részét.

Fontos figyelembe venni azt is, hogy az ingatlan nem tartozik a likvid befektetések közé. Ez azt jelenti, hogy a belefektetett tőkét nem lehet egyik óráról a másikra kivenni, másra fordítani. Az ingatlant el kell adni ahhoz, hogy a tőkéhez jusson a tulajdonos, és ez adott esetben, ha az eladó kitart az eladási ár mellett, heteket, hónapokat is várni kell a megfelelő vevőre.

Az ingatlan nem likvid, de megbízható, értékálló és tervezhető hozamot biztosít.

A befektetési céllal vásárolt ingatlanok jelentős része kiadásra kerül. Ez lehet rövid távú vagy hosszú távú egyaránt. Rövid távon a legnépszerűbb az Airbnb-n keresztüli lakáskiadás, bár a kormány 2020-ban módosította a kereskedelmi törvényt, ezen belül az Airbnb részletszabályozások egy részét az önkormányzatoknak adta át. 

„Rövid távra leggyakrabban Budapest belső kerületeiben adnak ki lakásokat, a legmagasabb arányban az V., VI. és a VII. kerületben. (Érdekes eredménye a vizsgálatnak, hogy az albérleti díjak emelkedése azokhoz a kerületekhez köthető leginkább (II., XII., XIV.), ahol az airbnb-s lakások elenyésző mértékben vannak jelen. A vizsgálat szerint az is erőteljesen hat a bérleti díjak mozgására, hogy a lakások hány százalékát kínálják hosszú távú kiadásra az adott kerületben.” (forrás: Index)

Egyes önkormányzatok keményebb szabályokat is bevezettek, mint például az Airbnb-s lakás szobaszámához kötött parkolómegváltás. 

A koronavírus hatására jelentősen visszaesett a turizmus, ebből eredően 2020-ban az Airbnb piacon is túlkínálat mutatkozott, voltak, akik áttértek a hosszú távú kiadásra és voltak, akik eladták az Airbnb kiadásra szánt lakásukat. 

Azok az Airbnb-s lakástulajdonosok, akik túlélték a járvány miatti nehéz időszakot, kevesebb konkurens mellett folytathatják a rövid távú kiadást. 

A hosszútávú bérleti szerződések kötése lehetővé teszi, hogy egyenletes és állandó bevétellel számolhasson a tulajdonos a teljes bérleti időszak alatt.

Budapesten 2022-ben nem csak turisták, de egyetemi hallgatók, Netflixes produkciós színészek, stábtagok, külföldi cégek kiküldetésében lévő üzletemberek, dolgozók vagy éppen a budapesti nyüzsgést kedvelő sportolók is a bérlői tábort erősítik.

Ingatlan befektetés infláció ellen

2022-ben folyamatosan emelkednek az inflációs várakozások. Infláció ellen reál eszközökbe kell fektetni, mint például a termőföld, nemesfém vagy az ingatlan. 

A pénzromlás elleni védekezés kiváló alternatívája az ingatlan befektetés.

Az ingatlanok nem csak eladáskor hozhatnak nyereséget, de a bérleti díjakon keresztül is. A bérleti szerződések általában tartalmazzák a bérleti díj inflációval történő időszakonkénti korrigálását.

A megtakarítással rendelkezők ingatlan befektetésekkel (is) próbálnak védekezni a magasabb infláció ellen, emiatt árnövekedés várható az ingatlanpiacon. Ezt az emelkedő jelzáloghitel kamatok fékezhetik némiképp, hiszen nem minden esetben kizárólag önerőből történik az ingatlan vásárlás.

Sokan hozzák most előre a lakásvásárlásukat, mert az infláció fékezéseként alkalmazott kamatemelések miatt drágulás várható a lakáshitelek terén is. 

Jól mutatja a jelenlegi helyzetet, hogy az infláció ellen ingatlan befektetésbe menekülők sokkal gyorsabban döntenek, 

„míg tavaly Budapesten átlagosan egy családi ház 144 nap alatt talált gazdára, március elején ez 65 napot igényelt csupán.” (www.penzcentrum.hu)

Építőipari árváltozások

Az építőipari munkák erőteljesen alapanyag és szakmunka igényesek, ezekben folyamatos drágulás tapasztalható, ami az újonnan épülő lakások további áremelkedését vonhatja maga után. Ez a folyamat kihat a használt lakások piacára is, ott is nőhet a kereslet, ezáltal a lakásárak egyaránt.  Az Építési Vállalkozók Országos Szakszövetsége szerint rengeteg a kihívás az építőiparban, a képzett munkaerőből hiány van, az alapanyagok áremelkedése pedig 10-15% között is lehet 2022. I. negyedév végére a 2021 év végéhez képest.

Amikor az építőipari árak emelkednek, ez a növekedés megmutatkozik az új lakások árában, ez pedig magával hozza a használt lakás árak emelkedését is. 

Optimális esetben az ingatlanba fektetők elérik az inflációt az értéknövekedéssel.

Munkabér változások

A minimálbér emelése az átlagfizetés növekedését okozhatja. A fizetések emelkedése a lakáspiaci forgalomra is hatással lehet, a fő kérdés inkább az, hogy az átlagfizetés növekedése arányban lesz -e a használt lakások árának és törlesztőrészleteinek emelkedésével. 

Ingatlanpiac változásainak eredménye

Az elmúlt években az egyre emelkedő lakásárak miatt sokan dilemmáznak, hogy jelenleg kivárjanak-e vagy lépjenek az ingatlanvásárlási terveikkel kapcsolatban. A magas árak miatt várható volt egy korrekció, ezzel szemben további drágulás látható a piacon. Figyelembe kell venni néhány tényezőt, mielőtt döntés születik.

• Várhatóan hogyan alakulnak a lakásárak?
• Hogyan alakulnak a hitelek kamatai, feltételei?
• Hogyan alakulnak a munkabérek?
• Milyen fokú bizonytalanság, kockázat van a piacon?

Az ingatlanok áremelkedésével kapcsolatban az elmúlt években drágulás volt jellemző, a koronavírus hatásainak begyűrűzése kiváltott ugyan egy mérséklődést, de most folytatódik az emelkedés.

A lakáshiteleket tekintve komoly drágulás várható a következő hónapokban, ez a törlesztőrészletekben meg fog mutatkozni.

A Bankmonitor elemzése szerint az alábbi táblázat szemlélteti egy 20 M Ft összegű lakáshitel törlesztőrészletének eddigi és jövőbeli várható alakulását:

(forrás: www.bankmonitor.hu)

Az elmúlt években a KSH adatai szerint az átlagjövedelem 8-10%-kal emelkedett, de jelenleg a gazdasági teljesítmény várható lassulása és a jelentős bizonytalanság miatt a béremelkedés üteme mérsékeltebb lehet.

Az általános bizonytalanság és infláció réme miatt az ingatlanba befektetők nagyobb arányú megjelenése árfelhajtó hatással bírhat. Ez a bizonytalanság nem kizárólag a magyar piacon, hanem az egész világon megjelent, kérdés a lakásvásárlásokkal kapcsolatban a kivárás vagy vásárlás.

Ingatlan értéknövekedése hosszú távon

Az ingatlan egy értékálló befektetés, és fontos kiemelni, hogy az elérhető bérleti hozam mellett mára a hosszútávú értéknövekedés is jelentősen nyom a latba a megtérülési számításokban.

2010-2021 közötti időszakban jól látszik az MNB táblázatából, hogy milyen mértékű lakás áremelkedés zajlott le: 

(forrás:MNB)

Hazai lakásárak – ingatlan befektetésre vonatkoztatva

Megtérülési számításoknál a bérleti hozam mellett az ingatlan árának hosszú távú emelkedéséből adódó értéknövekedéssel is kalkulálni kell!

Megéri az ingatlan befektetés 2022-ben?

Ha szabad pénzeszközzel rendelkezik, és a várhatóan emelkedő hitelkamatoktól nem kell tartania, mindenképpen érdemes ingatlant vásárolni a jelen piaci helyzetben is, befektetési céllal. 

Budapesten az elmúlt hónapokban jelentősen növekedett a befektetési céllal ingatlant vásárlók száma, a pénzromlás elleni védekezés figyelemreméltó méreteket ölt az ingatlanpiac folyamataiban is.

A Portfólió 2021 októberi cikke szerint: „A kalkuláció szerint 3 százalékos várható lakásár-növekedés mellett 4,9-6,7 százalékos hozamokra lehet számítani Budapesten a használt lakások piacán. Az új lakásoknál a hozamok Budapesten 4 és 6 százalék között alakultak a számítás szerint.” (forrás: www.portfolio.hu)

A Kenway Real Estate filozófiája, hogy az egyedi igények figyelembevétele mellett ügyfeleink magas minőségű szolgáltatásokban részesüljenek, legyen szó akár prémium kategóriás ingatlan vásárlásáról, bérléséről vagy eladásáról, kiadásáról.

Kollégáink figyelemreméltó szakmai tapasztalattal rendelkeznek, így komplex és exkluzív szolgáltatást képesek nyújtani az ügyfeleknek. 

Bizonyosodjon meg róla Ön is! Vegye fel velünk a kapcsolatot, a Kenwayben professzionális partnerre talál.