Miért áll az ingatlanpiac? Ezért nem kelnek el ma olyan könnyen az ingatlanok

Az elmúlt időszakban sok eladó teszi fel ugyanazt a kérdést: miért nem érkeznek az érdeklődők, amikor korábban szinte napok alatt gazdára találtak az ingatlanok? A válasz egyszerűnek tűnhet, de valójában több tényező együttes hatása alakította ki a jelenlegi piaci helyzetet.

A magyar ingatlanpiac nem omlott össze, és nem is állt le teljesen. Inkább egy olyan korszakba lépett, ahol a korábbi évek gyors értékesítéseit felváltotta egy sokkal tudatosabb, megfontoltabb vásárlói magatartás. Ma már nem az eladók diktálják a feltételeket – a vevők vannak előnyben.

Az Otthon Start hitel kezdeti lendülete kifutott

Az Otthon Start hitelprogram megjelenése jelentős élénkülést hozott a piacra. Sokan éltek a kedvező finanszírozási lehetőséggel, és azok, akik már régóta saját otthont kerestek, gyorsan meghozták a döntésüket.

Ez azonban természetes módon csak átmeneti hatást jelentett. A legtöbben, akik megfeleltek a feltételeknek és valóban vásárlási szándékkal rendelkeztek, már megvették az ingatlanukat. A piacon maradt vásárlók száma kisebb, ezért a kereslet is visszafogottabb lett.

Ez nem azt jelenti, hogy nincsenek vevők. Vannak, de sokkal kevesebben, és jóval körültekintőbben választanak.

Túl nagy lett a kínálat

A másik fontos tényező, hogy ma lényegesen több eladó ingatlan található a piacon, mint amennyi aktív vásárló.

Sokan még mindig úgy gondolják, hogy most érdemes meghirdetni az ingatlanukat, miközben a kereslet ezt már nem tudja követni. Az eredmény egy rendkívül erős verseny az eladók között.

A nyári időszak ezt tovább erősíti. Ilyenkor sok család nyaral, a vásárlási kedv hagyományosan visszaesik, így még kevesebb komoly érdeklődő jelenik meg. A kínálat azonban tovább növekszik, ezért a vevőknek szinte korlátlan lehetőségük van válogatni.

A túlárazott ingatlanok hónapokig a piacon maradnak

Talán ez a legnagyobb probléma a jelenlegi piacon.

Sok tulajdonos még mindig a két-három évvel ezelőtti árakból indul ki. Hallanak egy ismerősről, aki rekordáron adott el egy lakást, vagy megnézik a hirdetési portálokon szereplő árakat, és azt gondolják, hogy az ő ingatlanuk is ugyanennyit ér.

Csakhogy a meghirdetett ár és a tényleges eladási ár nem ugyanaz.

A vevők ma már rendkívül tájékozottak. Néhány perc alatt összehasonlítják a hasonló ingatlanokat, látják, hogy ugyanannyi pénzért hol kapnak jobb állapotú, jobb elhelyezkedésű vagy nagyobb lakást.

Ha egy ingatlan akár csak 5–10 százalékkal túl van árazva, sok esetben már meg sem nézik. Inkább választanak egy jobb alternatívát.

A vevők ma már nem vesznek meg akármit

Néhány évvel ezelőtt teljesen más volt a helyzet. Kevés volt az eladó ingatlan, ezért a vevők sokszor kompromisszumot kötöttek. Gyorsan kellett dönteniük, mert attól tartottak, hogy másnap már elviszi valaki az adott lakást.

Ma ennek éppen az ellenkezője figyelhető meg.

Egy komoly érdeklődő gyakran 10–20 vagy akár még több ingatlant is megnéz, mielőtt döntést hoz. Összehasonlítja az árakat, az állapotot, a rezsiköltségeket, a környéket, a felújítási költségeket és az ingatlan hosszú távú értékállóságát is.

Mivel ekkora a választék, nincs okuk sietni.

Ha egy lakás nem győzi meg őket teljes mértékben, egyszerűen tovább keresnek.

Ma már az ár-érték arány dönt

A jelenlegi piacon nem feltétlenül a legolcsóbb ingatlan kel el elsőként.

Azok az ingatlanok találnak gyorsan új tulajdonosra, amelyek ár-érték arányban kiemelkedőek. Egy reálisan beárazott, igényesen bemutatott és jó állapotú lakás ma is viszonylag rövid idő alatt értékesíthető.

Ezzel szemben azok az ingatlanok, amelyek valamilyen szempontból elmaradnak a versenytársaktól, legyen szó elavult állapotról, rossz alaprajzról, kedvezőtlen elhelyezkedésről vagy egyszerűen túl magas árról, sokszor hosszú hónapokig hirdetésben maradnak.

A legtöbb esetben végül jelentős árcsökkentésre van szükség ahhoz, hogy valódi érdeklődők jelenjenek meg.

Mit tehetnek az eladók?

A jelenlegi piaci környezetben a siker kulcsa a realitás.

A megfelelő árazás ma fontosabb, mint valaha. Emellett elengedhetetlen a professzionális fotózás, az igényes hirdetési szöveg és egy jól felépített értékesítési stratégia. Az első benyomás óriási szerepet játszik, hiszen a vevő néhány másodperc alatt eldönti, hogy szeretné-e személyesen is megnézni az ingatlant.

Érdemes azt is elfogadni, hogy ma már nem a 2021-es vagy 2022-es piac működik. Azok az eladók, akik ehhez alkalmazkodnak, lényegesen nagyobb eséllyel találnak vevőt.

Összegzés

Az ingatlanpiac tehát nem állt meg, hanem átalakult. A kereslet mérséklődött, miközben a kínálat jelentősen megnőtt. Az Otthon Start hitel kezdeti lendülete kifutott, a vásárlók pedig minden eddiginél tudatosabban döntenek.

Ebben a környezetben már nem elég egyszerűen meghirdetni egy ingatlant. A sikerhez reális árképzésre, megfelelő marketingre és piaci szemléletre van szükség. A jól árazott, jó állapotú ingatlanok továbbra is gazdára találnak, a túlárazott lakások viszont könnyen hónapokra vagy akár egy évre is a piacon ragadhatnak.

A Kenway Real Estate tapasztalata szerint ma azok az eladók járnak a legjobban, akik nem a remélt árból, hanem a valós piaci helyzetből indulnak ki. A jelenlegi piacon ugyanis már nem az nyer, aki a legmagasabb árat írja a hirdetésbe, hanem az, aki a legjobb értéket kínálja a vevők számára.