Helyi önazonossági törvény: új ingatlanszabályok 2025 júliusától, a helyi önkormányzatok kezében

Jelentős változások jönnek az ingatlanpiacon: Júliustól hatályos a helyi önazonossági törvény

Az Országgyűlés 2025. június 17-én elfogadta azt az új törvényt, amely július 1-jétől lép hatályba, és alapjaiban változtathatja meg az ingatlanvásárlások szabályozását számos hazai településen. Az úgynevezett „helyi önazonossági törvény” lehetőséget ad az önkormányzatoknak, hogy saját hatáskörben korlátozásokat vezessenek be az ingatlanpiacon – ezzel pedig akár komoly hatással lehetnek a helyi ingatlanárakra, különösen az agglomerációban, a Balaton környékén és más népszerű, keresett térségekben.

Mit jelent a helyi önazonossági törvény?

A törvény lényege, hogy az önkormányzatok – a helyi közösség védelme és identitásának megőrzése érdekében – különböző eszközöket vethetnek be az ingatlanvásárlások korlátozására vagy szabályozására. Ezek az eszközök a következők lehetnek:

Elővásárlási jog gyakorlása: Az önkormányzat eldöntheti, hogy él-e elővásárlási jogával egy-egy adásvételnél, és így akár meg is akadályozhatja egy kívülálló vevő tulajdonszerzését.

Lakcímbejelentés feltételekhez kötése: Lehetőség nyílik arra is, hogy a beköltözni szándékozók számára külön feltételeket szabjanak a lakcímbejelentéshez, például tartózkodási időhöz vagy helyi kötődéshez kössék azt.

Különadó bevezetése: Az önkormányzat különadót vethet ki azokra a vásárlókra, akik nem rendelkeznek helyi kötődéssel vagy állandó lakcímmel az adott településen.

Vásárlási tilalom egyes vevőcsoportokra: A törvény lehetőséget biztosít arra is, hogy az önkormányzat kizárjon bizonyos vevőcsoportokat az ingatlanvásárlásból, például azokat, akik csak befektetési céllal vásárolnának nyaralót vagy lakást.

Vonatkozik-e ez Budapest kerületeire?

Igen, a törvény Budapest kerületeire is vonatkozhat, mivel a fővárosi kerületek saját önkormányzattal rendelkeznek, és így élhetnek az új szabályozás adta lehetőségekkel. Ez különösen érdekes lehet például a belvárosi, vagy a dinamikusan fejlődő, népszerű kerületekben (pl. XI., XIII., XIV., II., vagy a budai hegyvidék), ahol a befektetői jelenlét eddig is erős volt, és sok helyi lakos évek óta panaszkodik az elszálló árakra, a lakáshiányra és az Airbnb-hatásokra. A helyi önkormányzatok így eszközt kapnak arra, hogy bizonyos csoportokat kiszorítsanak, vagy legalábbis szabályozzák az új beköltözők áramlását.

Ki vehet ingatlant a jövőben? Mi számít „helyi kötődésnek”?

Az egyik legnagyobb kérdés, hogy az önkormányzatok milyen kritériumokat szabhatnak meg azoknak, akik ingatlant szeretnének vásárolni. A törvény lehetőséget ad arra, hogy a vásárlást csak olyan személyek számára engedélyezzék, akik valamilyen módon helyi kötődéssel rendelkeznek. Hogy ez mit jelent pontosan, azt minden település saját maga határozhatja meg. A kötődés lehet például:

• életvitelszerű ott-lakás (állandó lakcím),
• több éves munkaviszony a településen,
• korábban ott élő családtag (pl. szülő, nagyszülő vagy akár dédszülő),
• ottani születés,
• vagy bármilyen más, a rendeletben rögzített kapcsolat.

Ez azt is jelenti, hogy például ha valakinek a dédnagymamája vagy nagypapája az adott faluban vagy kisvárosban élt, és ezt megfelelően igazolni tudja, akkor lehetséges, hogy a helyi rendelet őt is „helyinek” minősíti – és így vásárolhat ott ingatlant. Ugyanakkor nincs garancia arra, hogy minden önkormányzat elfogadja ezt a fajta kapcsolódást, mivel a szabályalkotás teljes egészében a helyi testületek kezében van.

Ezért minden érdeklődőnek – különösen azoknak, akik nem rendelkeznek jelenlegi lakcímmel az adott településen – elengedhetetlen lesz előzetesen tájékozódni az aktuális helyi rendeletekről, mielőtt vásárlási szándékot jeleznének.

Mely területeken várhatók a legnagyobb változások?

A törvény hatásai elsősorban azokon a területeken lehetnek jelentősek, ahol az ingatlanpiac az utóbbi években különösen felpörgött. Ilyenek például:

Budapest agglomerációja: A főváros közeli települések – mint például Érd, Szentendre, Gödöllő vagy Biatorbágy – az elmúlt években hatalmas népszerűségnek örvendenek. Sok budapesti család költözött ki ezekbe a városokba, és ez jelentős nyomást helyezett az infrastruktúrára és a helyi közösségekre. Itt várhatóan több önkormányzat is él majd a törvény adta lehetőségekkel.

Balaton és környéke: A tóparti települések – mint Balatonfüred, Tihany, Siófok vagy Zamárdi – az egyik legkeresettebb belföldi befektetési célponttá váltak. A nyaralók és apartmanok iránti kereslet miatt a helyiek sokszor kiszorultak a piacról. Az új szabályozás itt is eszköz lehet a folyamatok lassítására vagy korlátozására.

Fővárosi kerületek: Mint fentebb említettük, akár a XIII. kerületben vagy a II. kerületben is elképzelhető, hogy a helyi vezetés él az új jogosítványokkal, például azzal, hogy extra adót vet ki a nem helyi vásárlókra, vagy feltételekhez köti a lakcím bejelentését.

Egyéb frekventált térségek: Például a Mátra, a Bükk vagy a Velencei-tó környéke is olyan térségek, ahol az utóbbi időben megnőtt az érdeklődés a külső vásárlók részéről.

Hogyan befolyásolhatja ez az ingatlanárakat?

Az új szabályozás egyik legfontosabb kérdése, hogy miként hat majd a keresletre és így az árakra. Ahol a korlátozások szigorúbbak lesznek, ott várhatóan:

• Csökkenhet a kereslet, különösen a külső vevők részéről – ez lehűtheti az árakat.
• Ugyanakkor a kínálat is csökkenhet, mivel az eladók tartózkodhatnak az értékesítéstől, ha nehezebbé válik a tranzakció.
• A befektetési célú vásárlók visszaszorulása hosszú távon pozitív lehet a helyi lakosok számára, hiszen növelheti az elérhető ingatlanok számát és megfizethetőségét.

Mire érdemes figyelni vevőként és eladóként?

• Vevőknek érdemes alaposan tájékozódni az adott település szabályairól, különösen ha nem helyiek. Egyes önkormányzatok már júliusban bevezethetnek szigorításokat.
• Eladók számára is fontos lesz a rugalmasság: lehet, hogy csak helyi vevők jöhetnek szóba, ami szűkítheti a potenciális köröket.
• Az ingatlanos szakemberek szerepe felértékelődik, hiszen a jogi és adminisztratív háttér bonyolultabbá válhat.

Összegzés

A helyi önazonossági törvény egy új korszakot nyithat az ingatlanpiacon, ahol az önkormányzatok valódi eszközöket kapnak a kezükbe a települések karakterének védelmére. Bár sok részletszabály még nem ismert, az biztos, hogy mind a vevőknek, mind az eladóknak érdemes lesz alaposan utánanézniük a helyi szabályozásnak minden ingatlantranzakció előtt. A törvény alkalmazása nemcsak vidéki településeket, hanem a budapesti kerületeket is érintheti – így a változás az egész országban érezhető lehet.

Amennyiben kérdése van forduljon a Kenway csapatához bizalommal.