Ingatlan adásvételi szerződés

Ingatlan vásárlása, cseréje, eladása során alapvetően ügyvédhez fordulunk a szerződés elkészítésénél. Ugyanakkor nem hátrány, ha a szakember mellett mi magunk is tisztában vagyunk az adásvételi szerződés tartalmi és formai elvárásaival.

Mi az ingatlan adásvételi szerződés?

Az ingatlan adásvételi szerződés az egyik legegyszerűbb, tömegesen előforduló és évezredes fejlődésen keresztül letisztult tulajdon átruházásra irányuló szerződésfajta.

Egy olyan speciális szerződés, amelyben az eladó köteles az adásvétel tárgyát képező ingatlan tulajdonjogát a vevőre átruházni és az ingatlant a vevő birtokába bocsátani, míg a vevő köteles az eladónak a vételárat megfizetni, és az ingatlant átvenni.

A szerződés érvényessége

Az ingatlan adásvétele esetében kötelező a szerződés írásba foglalása!

A szerződés az írásba foglalással válik érvényessé, ügyvédi ellenjegyezés mellett. További elem lesz az ingatlan-nyilvántartásba vételi kérelem elkészítése és benyújtása is. Amennyiben az adásvételi szerződés érvényes, de valami oknál fogva mégsem bejegyezhető, úgy bírósági úton kérhető a bejegyzés elrendelése.

Ingatlan adásvételi szerződés kötelező elemei

Ingatlan adásvételi szerződés minimális tartalmi elemei

A szerződés minimális tartalmi elemei segítenek egyértelműen beazonosítani az ingatlannal kapcsolatos ügyletet. Ennek megfelelően szükséges és minimálisan elvárt az eladó és vevő személyének, az adásvétel tárgyának az ingatlan átruházási szándéknak és a vételárnak rögzítése a szerződésben.

Eladó és vevő személye – bárki lehet, aki a polgári jog szabályai szerint jogképes, illetve cselekvőképes, vagyis tulajdonos lehet, adásvételi szerződést köthet. A szerződésben szerepeltetni kell a személyes adatokat, mint a születési név, anyja neve, születési hely és idő, személyi igazolványszám, személyi szám, adóazonosító jel, állampolgárság és lakcím. 

Cégek esetében a cég nevét, székhelyét, cégjegyzékszámát, a statisztikai azonosítóját, a képviseletében eljáró személyt kell megjelölni. 

Szerződés tárgya – a birtokba vehető ingatlan adatai. Az utóbbi időben elfogadott az is, ha az ingatlan pontos adatait nem tüntetik fel az adásvételi szerződésben. Ilyenkor eladó csupán nyilatkozik, hogy “eladom budapesti lakásom”. Ez abban az esetben járható út, ha eladónak csupán egy ingatlanja van Budapesten.  Minimum az ingatlan települését és a helyrajzi számot fel kell tüntetni a szerződésben. Ettől függetlenül az ingatlan adásvételi szerződésben továbbra is javasolt az eladásra szánt ingatlan minél pontosabb (több adattal) történő feltüntetése.

Átruházási szándék – a szerződésből ki kell derülnie érintett felek tulajdon átruházást célzó akarat nyilvánításuknak.

Vételár – értelemszerűen feltüntetendő.

További kötelező tartalmi elemek 

Ingatlan adásvétel esetén be kell szerezni egy lehetőleg 30 napnál nem régebbi  tulajdonlapot. Ezt az átruházásban eljáró ügyvéd kéri le a Földhivatalból. A tulajdonlap mutatja meg, hogy aktuálisan terheli-e jelzálogjog, elidegenítési és terhelési tilalom vagy egyéb teher az ingatlant. Ilyen terhek esetén ezeket is fel kell tüntetni az ingatlan adásvételi szerződésben.

A szerződés minimum tartalmi elemei mellett kötelező feltüntetni további tartalmi elemeket, mint 

• a jogváltozás jogcímét,
• az energetikai tanúsítvány számát,
• a szerződő felek állampolgárságra vonatkozó nyilatkozatát,
• a birtokbaadás részleteit, és az eladó feltétlen, végleges és visszavonhatatlan hozzájárulását ahhoz, hogy a tulajdonjoga törlésre, míg a vevő tulajdonjoga bejegyzésre kerüljön a földhivatali eljárásban,
• az ingatlanra szerződéssel létesíthető elővásárlási jogot, visszavásárlási jogot, vételi jogot vagy eladási jogot, melyek szabályai a Ptk. -ban találhatók,
• banki hitelezési eljárás esetén a bank hitelezési feltételeit,
• ha a vételár nem egy összegben kerül megfizetésre az adásvételi szerződésnek tartalmaznia kell az esetleges függőben tartásra vagy tulajdonjog fenntartásra vonatkozó kérelmet,
• amennyiben szükség lesz rá, a foglaló vagy előleg megfizetésének körülményeit.

Kötelező formai elemek

Az ingatlan adásvétel szerződésnek nem sok, de annál fontosabb formai elemet kell tartalmaznia. Ezek a

• kötelező ügyvédi ellenjegyzés,
• meghatalmazotti eljárás esetén a meghatalmazást ügyvédi vagy közjegyzői ellenjegyzéssel  kell ellátni,
• szerződő feleknek a szerződés minden oldalát aláírásukkal kell ellátni,
• keltezés helye és ideje.

Költségek 

Eladó – Az ingatlan birtokátadásával és  az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett állapot rendezésével kapcsolatos költségeket a Ptk. szerint eladó viseli. Ehhez kapcsolódik az energetikai tanúsítvány elkészíttetésének költsége is, ami szintén eladót terheli, az eljáró ügyvéd költségével egyetemben.

Az ingatlan eladásából származó bevétel  utáni keletkező személyi jövedelem adó megfizetése is eladónál jelentkezik.

Vevő – Az ingatlan átvételével és a tulajdonváltozás ingatlan- nyilvántartásban történő bejegyzésével kapcsolatos költségeket rendezi. Ilyen költség a tulajdonlap kikérése, a bejegyzési kérelem illetéke, illetve a vagyonszerzési illeték megfizetése. Átadás után pedig a közművek átírattatása vevő nevére.

Ezek a költségek nagymértékben befolyásolhatják az ingatlan adásvételét, az ingatlan, szerződésben feltüntetett árát.

Mind az eladó, mind a vevő esetében meghatározott esetekben jogosultság nyílik adó, illetve illetékmentességre.

Illeték, illetékmentesség

Illeték – olyan pénzösszeg, amelyet az ügyfél az állami költségvetésnek köteles megfizetni, valamilyen vagyonmozgás után.  Az illetékeket a hatályos illetékekről szóló 1990. évi XCIII. tv. szabályozza.

Alap esetben ingatlan adásvétele esetén vevő köteles a vagyonátruházási illeték megfizetésére. Vannak azonban esetek, melyek illetékmentességet vonnak maguk után. Ilyen 

• a vissza nem térítendő, lakáscélú állami támogatás összege (ingatlan forgalmi értékéből levonandó),
• lakáscsere esetén az illeték alapját az elcserélt lakástulajdonok képezik. Ez a cserét pótló vételhez kapcsolódó illetékkedvezmény. Több lakástulajdon cseréje esetén, a fizetésre kötelezett a számára legkedvezőbb illetékalapot veheti figyelembe,
• magánszemély által történő lakásvásárláskor, ha a vevő a másik lakástulajdonát a vásárlást megelőző három éven belül vagy a vásárlást követő egy éven belül eladja,
• a lakásvásárlást megelőző/követő egy éven belül a megvásárolt lakás forgalmi értékénél nagyobb forgalmi értékű lakás eladása,
• akik 35. életévüket még nem töltötték be, első lakástulajdonuk (tulajdoni hányaduk) megszerzése esetén az egyébként fizetendő illeték 50%-áig terjedő kedvezményre jogosultak, ha a megszerzett lakástulajdon forgalmi értéke a 15 millió forintot nem haladja meg,
• ha a vevő magánszemély, akkor az első lakástulajdonának megszerzése esetén részletfizetési kedvezményt kaphat,
• mentes az illeték alól az egyenes ági rokonok (le és felmenő rokonok) egymás közötti vagyonátruházásából származó vagyonszerzés,
• mentes az illeték alól a házastársak egymás közötti vagyonátruházásából származó vagyonszerzése, illetve a házastársi vagyonközösség megszüntetéséből származó vagyonszerzés,
• lakóház építésére alkalmas telek vásárlása illetékmentes, amennyiben vevő vállalja, hogy 4 éven belül lakóházat épít, amely eléri a telek maximális beépíthetőségének legalább 10%-át,
• vállalkozó által értékesítés céljából újonnan épített/építtetett 15 millió forintot meg nem haladó forgalmi értékű új lakás tulajdonjogának, tulajdoni hányadának megvásárlása.

FONTOS! 

• Az illetékmentesség és illetékkedvezmény igénybevétele kérelemhez kötött, tehát a hatóság kérelem hiányában automatikusan nem állapítja meg az illetékmentességet. 
• Minden esetben a vagyonszerzés keltének napján irányadó forgalmi értéket kell tekinteni az illetékalapnak.
• Az illeték kedvezmény az ingatlan-nyilvántartásban fennálló megnevezés alapján vehető figyelembe.

Függőben tartás és tulajdonjog fenntartás

Előfordulhat olyan eset, mikor az ingatlan vételára nem egy összegben, azonnal kerül megfizetésre. Az ilyen eseteket a szerződést ellenjegyző ügyvéd rögzíti a szerződésben.

Függőben tartás

A hatályos ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. törvény  rendelkezik a függőben tartásról. Ilyen esetekben az eladó az adásvételi szerződésben feltétlen, végleges és visszavonhatatlan hozzájárulását adja ahhoz, hogy a tulajdonjog a vevő javára bejegyzésre kerüljön, a vevő bejegyzés iránti kérelmének földhivatali függőben tartása mellett.

Ezzel az adásvétel széljegyre kerül a z ingatlan tulajdonlapján. Egészen addig, míg eladó nem nyilatkozik a teljes vételár megfizetéséről.

A földhivatal a kérelmet a bejegyzési engedély benyújtásáig, de maximum hat hónapig tartja függőben. A bejegyzési kérelem egyszeri igazgatási szolgáltatási díj megfizetését vonja magával.

Jellemzően a bejegyzési engedélyt ügyvédnél helyezik felek letétbe, mely vevő számára biztosítékként szolgál.

Tulajdonjog fenntartás

Az előző ponthoz kapcsolódik a tulajdonjog fenntartása. A hatályos Polgári Törvénykönyv szerint az eladó a tulajdonjogát fenntarthatja a teljes vételár kiegyenlítéséig. Ezt a jogot köteles eladó vevő személyének megnevezésével az ingatlan-nyilvántartásba bejegyeztetni.

A tulajdonjog fenntartás bejegyzése teherként kerül az ingatlan tulajdonlapjára. Emellett tulajdonjog fenntartás esetében nincs időbeni korlát. Jellemzően hat hónapon túli vételár megfizetése esetén választják a tulajdonjog fenntartás lehetőségét felek. A teljes vételár megfizetése esetén eladó tulajdonjog bejegyzési hozzájárulásával szűnik meg ez a teher a tulajdonlapon.

A szerződés megerősítése; foglaló, kötbér és jogvesztés kikötése

A szerződés teljesítésével kapcsolatos szándék megerősítésére is van mód. Ezek nem kötelező elemei az adásvételi szerződéseknek, de sokan élnek a szerződésbe emelés lehetőségével. Ennek eszköze lehet a foglaló, a kötbér, illetve a jogvesztés kikötése.

Foglaló

Foglalót vevő az ingatlan adásvételi szerződés megkötését megelőzően vagy a megkötéssel egyidejűleg fizeti meg eladó részére. Jellemző mértéke 10 %. Felek ennél magasabb összegben is megállapodhatnak, érdemes azonban figyelembe venni, hogy a túl magas összeget a bíróság mérsékelheti.

Szerződés meghiúsulása esetén akkor jár vissza a foglaló, ha a meghiúsulásáért mindkét vagy egyik fél sem felelős. Amennyiben valamelyik fél felelős a meghiúsulásért, úgy a felelős fél az adott foglalót elveszíti, míg a kapott foglalót kétszeresen köteles visszafizetni.

Kötbér

Kötbér kikötés során a szerződő fél a megjelölt szerződésszegés esetére meghatározott pénzösszeg megfizetését vállalja. A kötbér bármilyen szerződésszegéshez kapcsolódhat. Jellemző példa a vételár késedelmes megfizetése vagy az ingatlan késedelmes birtokba adása.

A kötbérfizetés csak a szerződésszegés bekövetkeztével válik esedékessé. A Polgári Törvénykönyv rendelkezése szerint a kötbérre a késedelmi kamat rendelkezései az irányadók.

Mind a foglaló, mind a kötbér esetében jogosult fél attól függetlenül érvényesítheti igényét, hogy a szerződésszegésből keletkezett-e kára.

Jogvesztés kikötése

Jogvesztés szerződésben történő rögzítése esetén a szerződésszegésért felelős fél elveszít valamely jogot, amely őt a szerződés alapján egyébként megilletné.

A jogvesztés kikötése bármely szerződésszegéshez kapcsolódhat, de a feleknek az adásvételi szerződésben előre és pontosan meg kell határozniuk, hogy a jogvesztést milyen esethez kapcsolják.

Összegezve ingatlan adásvételi szerződéshez szükséges tényezőket

Összefoglalva, a következőket kell az ingatlan adásvételi szerződésbe foglalni:

• az eladó és a vevő személyes adatai,
• az ingatlan adatai, minél pontosabban megadva, akár alaprajz is mellékelhető a szerződés mellé,
• fennálló adósságok, tartozások feltüntetése,
• fizetés módjának, határidejének megjelölése,
• függőben tartás, tulajdonjog tartás feltüntetése,
• szerződés megerősítési lehetőségek ismertetésére (foglaló, kötbér, jogvesztés).

No és persze szükség lesz egy ügyvédre, aki végig viszi az ingatlan adásvétel szerződéses folyamatát. A Kenway csapata  ügyvédi segítséget kínál az ingatlan adásvételi szerződésének megírásához.