Ingatlan hitel- mit kell tudni a feltételekről és lehetőségekről?
Ingatlan hitelből történő vásárlása évekre történő elköteleződést jelent, így minden esetben alaposan körbe kell járni a hitel felvételi lehetőségeket. Ez igaz abban az esetben is amikor saját lakhatási céllal keresünk hitelt, illetve akkor is, amikor befektetési célra veszünk ingatlant.
Ingatlan hitel – piaci adatok
A KSH adatai alapján 2023 első félévében 294 milliárd forint értékben került ingatlanhoz kapcsolódó hitel kihelyezésre. Leginkább használt ingatlan vásárlásra fordítottuk a felvett összeget. Ezt követi, jóval kisebb mértékben az új ingatlan vásárlása és az építés.
Forrás: Ksh, 2024.02.
Forrás:KSH, 2024.02.
Hitelképesség- kaphatok-e hitelt?
A hitelképesség elbírálása nyomán kerül meghatározásra a kapható lakáshitel összege és a későbbi törlesztőrészlet mértéke is. Éppen ezért mindenképpen figyelni kell a hitelképességet meghatározó elemek rendbetételére.
Van néhány tényező, mely befolyásolja hitelképességet, mutatom ezeket.
Bankszámla
Hitelképesség elbírálásánál jellemzően 2-3 havi bankkivonatot kér be a folyósító bank. Fontos, hogy a bankkivonatokon azonosítható tételek szerepeljenek.
Több bankszámla megléte esetén nem érdemes bármelyik számlát letagadni. Minden nevünkre szóló bankszámlát mutassunk be a banknak.
Továbbá ne legyen fedezetlenség a számlán.
Munkahely igazolása
A munkahelyről minimum három havi munkaviszonyról szóló igazolás szükséges és ez az idő nem tartalmazhatja a próbaidőt. Érdemes a munkahely váltást hitelfelvétel utánra időzíteni, így nem húzódik el a hitelbírálat.
Törlesztési elmaradások
Meglévő hitelek esetén a törlesztési elmaradás nem jelent jó pontot a hitelt folyósító bankoknál a hitelképesség elbírálása során. Ezeket mindenképpen rendezni kell, mielőtt bemutatásra kerülnek a kapcsolódó igazolások.
Meglévő hitelek kezelése
Legtöbb esetben a hitelkártyákról elfeledkezik mindenki, mikor hitelkérelmet nyújt be. A hitelkártyák élő hitelnek számítanak az elbírálás során, a nem használt hitelkártyákat érdemes megszüntetni. Ehhez hasonló azon kölcsönök köre, melyek végtörlesztés után hitelkeretként működnek tovább.
Ezek rendezése azért is fontos, mert lezárásuk után még 1-2 hónapig szerepelnek nyitott tételként a KIR rendszerében.
Adóstárs, kezes státuszok
A KIR rendszerében azok a hitelügyletek is megjelennek, ahol ugyan nem Ön a fizető fél, de adóstársként, kezesként szerepel. Ezek is beleszámítanak a nettó igazolható jövedelem 33 %-ába, mely a kérelmező jövedelmét maximum terhelhető részét jelenti elbírálás során.
Adóstárs, kezes státusz keletkezhet többek között munkaadói hitel, Szocpol, személyi kölcsön, diákhitel, folyószámlahitel esetében is.
Vállalkozói státusz
Szükség lesz NAV igazolásra, mely mutatja, Önnek nincs köztartozása. Érdemes ezt időben kikérni, mivel a hitelelbírálás ennek hiányában nem történik meg.
Önerő
Készüljön időben az önerő összegyűjtésére. Saját tőke mellett ebben segítenek a lakástakarék pénztárak. Nem minden esetben van szükség önerőre, ezért érdemes előre tájékozódni, hogy erre szükség lesz-e egyáltalán.
Ingatlan hitel önerővel vagy anélkül
Az önerő mértéke minimum a felkínált ingatlan forgalmi értékének 20 %-a kell hogy legyen. Az önerő tényleges mértékét befolyásolja többek között az ingatlan elhelyezkedése, az értékcsökkentő tényezők megléte (például közeli szórakozóhely), ingatlan műszaki állapota.
Önerőre azonban nem minden esetben van szükség. Ez függ a hitelfelvétel céljától és a fedezetként bevont eszközöktől. Felújításhoz, korszerűsítéshez nem szükséges önerő. Ilyen célra az ingatlan forgalmi értékének maximum 80 %-át (a felújítási költségek mértékéig) folyósítja a bank.
Kedvező jövedelmi helyzet esetén sem szükséges önerő a hitelhez, illetve további, fedezetként bevont ingatlan esetén sem.
Ingatlan hitelbiztosíték értéke, forgalmi érték
A két fogalom nem ugyanazt jelenti.
A forgalmi érték értékbecslő által meghatározott érték. Tükrözi az ingatlan aktuális piaci értékét. Ez az az ár, amiért az ingatlan abban a pillanatban eladható. A forgalmi érték több mindentől függ, elhelyezkedéstől, állapotától, építési évétől és más tényezőktől.
A hitelbiztosíték értéke a forgalmi értéknél alacsonyabb. Bankoktól és egyéb tényezőktől függően a forgalmi érték 70-90%-t jelenti. Például nagyvárosban kisebb a %-s levonás a forgalmi értékből (magasabb lesz a hitelbiztosíték értéke), mint egy kisebb településen.
A hitelbiztosíték értékét az értékbecslő és a bank is jóváhagyja. Értéke azt mutatja meg, hogy amennyiben az ingatlant gyorsan (1-3 hónapon belül) értékesíteni kellene, úgy milyen értéken lehetne eladni. Ez a folyósító bankot biztosítja arra az esetre, ha hitelfelvevő nem fizeti a törlesztő részletet.
Jelzálog hitel
Az ingatlan hitelek alapvetően jelzálog hitelek, melyek az ingatlan típusa szerint lakás célú vagy nem lakás célú hitelek lehetnek.
Ingatlan hitel vagy felhasználási célhoz kötött jelzálog hitel
Az ingatlan hitelek azokat a hiteleket foglalják össze, melyek kizárólag lakóingatlan céljára használhatók fel, mint új vagy használt ingatlan vásárlása, új ingatlan építése, ingatlan korszerűsítés, bővítés. Speciális esete, mikor ingatlan célú hitel kiváltására használják fel. Ekkor egy meglévő ingatlan hitelt váltanak ki egy kedvezőbbre.
Szabad felhasználású jelzálog hitel
A szabadelhasználású hitelek bármire felhasználhatóak. Ezek a hitelek nincsenek hitelfelvételi célhoz kötve. A hitelfelvétel is jóval egyszerűbb, legtöbb esetben elegendő egy jövedelemigazolás és egy ingatlan a hitelbírálathoz.
Jellemzően 10 millió feletti hitelösszegeknél választják ezt a hitelformát. A hitelfelvétel nagyértékű vagyontárgyhoz, ingatlanhoz kötődik. Az ingatlanra jelzálog kerül bejegyzésre és nem fizetés esetén el is árverezheti a bank az ingatlant.
Ingatlan hitelfelvétel feltételei
Ingatlan vásárláshoz igénybe vett hitelek felvételének vannak feltételei, melyek alapvetően megegyeznek, de bankonként adódhatnak apróbb eltérések. Általánosságban véve a következő feltételek szükségesek:
- 18-75 év közötti életkor,
- Állandó lakcím/letelepedési engedély Magyarországon,
- Minimum minimálbér igazolás és minimum 3 hónapos munkaviszony, próbaidőn kívül,
- Minimálbér igazolása esetén egyéb ingatlan, vagyontárgy felajánlása,
- Adott hitelhez szükséges önerő megléte,
- Magasabb hitel igénylése esetén adóstárs,
- Jövedelemigazolás, amennyiben a munkabér nem bankszámlára érkezik,
- Vállalkozás esetén NAV nullás igazolás,
- Építkezés esetén jogerős építési engedély (teljes dokumentációval és költségvetéssel) és az építési terület használatának igazolása,
- Vagyonbiztosítás, mely hitelt nyújtóra kerül engedményezve.
Ingatlan hitel felvétel folyamata
A folyamat a lehetőségek felöli tájékozódással indul.Több bank kínálatát érdemes átnézni választás előtt. Ne feltétlen hagyatkozzunk az online kalkulátorokra!
Ezt követheti az előminősítés, majd ha ezen túl estünk az iratok beadása, az értékbecslés, hitelelbírálás, szerződéskötés és folyósítás.
A folyamat jellemzően 30 nap alatt zajlik le, de a végső folyósítás kapcsán érdemes 60 nappal számolni inkább.
Építési cél esetén a folyósítás nem egy összegben történik és a munkálatokat valamint az anyagköltséget is számlákkal kell alátámasztani.
Kedvezményeket is érdemes nézni a választásnál
A hitelek piacán nagy a verseny, amit a bankok különféle kedvezményekkel próbálnak ellensúlyozni.
Ilyen lehet a kamatkedvezmény, melyet jellemzően egy adott időszakra vonatkozik és bizonyos feltételekhez kötött. Egyik legjellemzőbb példája a munkabér számlára történő utalása vagy néhány csoportos megbízás számlához kötése.
Másfajta kedvezményt jelent a hitelfelvétel kezdeti díjainak csökkentése. Ebben az esetben mindenképpen javasolt a THM (Teljes Hiteldíj Mutató) megnézése is az ehhez a kedvezményhez kapcsolható egyéb esetleges költségek elkerülése miatt.
Hiteltörlesztés
A hitel törlesztése alapvetően háromféleképpen történhet:
- egyenletes tőketörlesztéses konstrukció (lineáris törlesztés)
- annuitásos (egyenlő havi törlesztőrészlet),
- halasztott tőkefizetéssel (türelemi idő, lakástakarékkal)
Az egyenletes tőketörlesztésnél a tőkét egyenletesen kell fizetni, amihez hozzáadódik a még vissza nem fizetett tőkére eső kamat.
Az annuitásos törlesztésnél minden hónapban ugyanakkora összeget kell fizetni a futamidő végéig. A futamidő elején a kamat összege magasabb, így úgy tűnhet a tőkeösszeg nem is csökken.
A türelmi idővel kombinált hitelek esetén a tőkerészre kapunk halasztást, azt a türelmi idő alatt egyáltalán nem fizetünk.
Hiteltörlesztési nehézség esetén több dolog merülhet fel megoldásként. Lehet kérni a banktól átmenetileg alacsonyabb törlesztőrészletet. Futamidő hosszabbítás is megoldás lehet, illetve a türelmi idő kérése a tőkerész fizetésére.
Bármelyik megoldás jó lehet. Hiteltörlesztési probléma esetén a legfontosabb, hogy jelezzük a bank felé a problémát és segítségükkel találjuk meg a megoldást.
Ingatlan hitel kiváltás
Lehetőség van a meglévő ingatlan hitel kiváltására is. Amennyiben egyik bank kedvezőbb feltételeket kínál meglévő hitelre, úgy érdemes más bankoknál érdeklődni, hogyan lehetne átvinni hozzájuk a meglévő hitelt.
Saját vagy befektetési célú ingatlan hitelek esetében is profi csapat várja a Kenway irodájában.