Ingatlan árak 2023 – mi jellemzi a piacot?

Széles kínálat és visszafogott kereslet jellemzi a hazai ingatlanpiacot. A magyar ingatlan árak emelkedtek, míg az Unióban csökkenés érzékelhető. Az Európai Unió, a KSH és az MNB adatai az ingatlan árakat, a bérleti díjakat és az ingatlan eladások számát is megmutatják.

Ingatlan árak az Unióban

2022 IV. negyedévének 1,4 %-s csökkenését 2023 első negyedévében újabb 0,7 %-s csökkenés követte az Európai Unióban az ingatlan árak terén.

Egy évre visszatekintve, 2022 első negyedévéhez képest enyhe, 0,8 %-s emelkedés érzékelhető a piacon.

Hosszabb időtávot figyelembe véve 2010 -től az ingatlan árak ingadozást mutatnak. A 2011 második negyedéve és 2013 első negyedéve közötti meredek csökkenést követően az ingatlan árak többé-kevésbé stabilak maradtak 2013 és 2014 között. 

A 2015 eleji gyors emelkedés után 2022 második negyedévéig az ingatlan árak gyorsabban emelkedtek, mint a bérleti díjak. 

2022 harmadik negyedévében az ingatlan árak ugyanolyan mértékben (0,7%) emelkedtek, mint a bérleti díjak.

2022 negyedik negyedévében a lakás árak csökkenni kezdtek, miközben a bérleti díjak tovább emelkedtek.

Összességében 2010-től 2023 első negyedévéig az ingatlan árak 46%-kal emelkedtek az Európai Unióban.

Tagállamonként eltérő változások mutatkoztak. 24 uniós országban emelkedés, háromban pedig csökkenés. Kiugróan magas mértékben emelkedtek az ingatlan árak Észtországban (200%), Magyarországon (180%), Litvániában (146%), Lettországban (132%), Luxemburgban (126%), Csehországban (123%) és Ausztriában (122%). 

Ezzel szemben árcsökkenés volt érzékelhető Görögországban 14%, Olaszországban 9%, Cipruson pedig 2%.

2010 és 2023 első negyedéve között az uniós országokban az ingatlan árak jobban emelkedtek, mint a bérleti díjak.

Bérleti díjak az Unióban

Az uniós bérleti díjak 2022 utolsó negyedévéhez képest 0,9%-kal emelkedtek 2023 első negyedévében.

2022 első negyedévéhez képest, egy év alatt, 2,9% emelkedés tapasztalható.

Az uniós bérleti díjak 2010 óta folyamatos emelkedést mutatnak egészen 2023 első negyedévéig.

Összességében 2010-től 2023 első negyedévéig a bérleti díjak 20%-kal növekedtek uniós szinten. Ezen belül azonban eltérések vannak az egyes tagállamok esetében.

Legnagyobb mértékben Észtországban (212%) és Litvániában (165%) drágultak a bérleti díjak. Ezzel szemben Görögországban csökkenés tapasztalható (22%).

EU – Ingatlan eladások számának változása

Uniós szinten az ingatlan eladások száma csökkent 2022-ben, az előző évi, 2021-s növekedés után.

A tranzakciók számának legnagyobb csökkenése 2022-ben Dániában (31,6%), Finnországban (16,6%), Hollandiában (16,2%) és Luxemburgban (15,1%) volt tapasztalható.

A legnagyobb növekedést Cipruson regisztrálták 27,4% -s nagysággal. Ennél kisebb mértékben, de szintén növekedett az eladások száma Írországban (7,7%) és Spanyolországban (6,0%).

Ingatlan árak 2023 – Magyarország

A KSH adatai szerint 2023 első negyedévében az ingatlan árindex 264,7% a 2015-s adatokat 100 %-nak tekintve. 

Ezen belül az újépítésű ingatlanok 293%, a használt ingatlanok 260 %-s növekedést mutattak.

forrás: KSH, 2023

2023 első negyedévében a hazai ingatlan árak emelkedésének mértéke az előző negyedévhez képest 2,5 % volt. Ezen belül a használt ingatlanok áremelkedése csupán 1,9 %, az új építésű ingatlanoké pedig 6 %-s volt.

Éves szinten az áremelkedés 9,6 % volt. Ezen belül az újépítésűek 13,6 %-kal, a használt ingatlanok pedig  9 %-kal voltak drágábbak 2022- hoz képest.

Lakáseladások számának országos csökkenése

Az ingatlanpiaci kereslet éves szinten közel megfeleződött. 2023 első negyedévében az előző év hasonló időszakához képest Budapesten 47 %-s, vidéken pedig 45 %-s kereslet visszaesés érzékelhető.

Az idei első negyedévben 14 032 lakás eladás történt, ami erős csökkenést jelent 2022 első negyedévéhez képest, amikor 41 049 megvalósult eladást számoltak. 

Az eladások számának csökkenése egyébként folyamatos 2022 első negyedévétől kezdődően. A kezdeti enyhe 4 %-s visszaesés 2023 első negyedévében 31 %-s visszaesésre emelkedett. Kis eltéréssel a használt ingatlanok értékesítése esett vissza nagyobb mértékben az új építésűekkel szemben 2023 I. negyedévében.

forrás: KSH, 2023

A lakáspiaci forgalom visszaesése 2023 első negyedévében legkevésbé a fővárosi ingatlanpiacot érintette. A legnagyobb vesztesek a megyeszékhelyek voltak, ahol  44 %-s a visszaesés. Ezt követik a városok 36 %-s és a községeknél 30 %-s visszaeséssel.

forrás: KSH, 2023

Használt és új lakások eladása 2023 I. negyedév- erősödő alku pozíció

Új építésű ingatlanból 2300 került eladásra. Az átlagos ár országos szinten 57 millió forint volt. Ez hasonló adat az előző időszakhoz képest. Ebből Budapest kiemelkedik. Itt 68,5 millió forint az átlagár, ami 1,4 milliós növekedést jelent az előző időszakhoz képest.

A négyzetméter árak nem változtak az előző időszakhoz képest. A fővárosban  1,2 millió az átlagos négyzetméter ár, országos szinten pedig 965 ezer forint.

A használt ingatlanok esetében, Budapesten egy lakás átlagos ára 48,3 millió 2023 első negyedévében. Ez 600 ezer forintos csökkenést jelent 2022-hez képest. A négyzetméter ár viszont átlagosan 885 ezer forint, ami 5,1 %-s növekedést mutat. 

Ezen belül ingatlan tipusonként a családi házak ára csökkent 5,9 %-kal a társasházi ingatlanok viszont 5,3 %-kal emelkedtek a fővárosban.

A vidéki használt ingatlanok esetében az átlagos négyzetméter ár 438 ezer forintra emelkedett a 2022-s évi 409 ezerről. A lakásárak viszont csökkenést mutatnak 0,5% és 14 % közötti mértékben, országrésztől függően. Ez alól kivétel a  balatoni agglomeráció. Itt 2022-ben és 2023-ban is emelkedtek az ingatlan árak.

Jellemző, hogy vidéken a falusi CSOK-ra jogosult településeken volt a legkisebb visszaesés az eladások terén.

A csökkenő adásvételek száma az árak csökkenése mellett az alku pozíciót is erősítette. A kereslet és az adásvételek számának csökkenése várhatóan tovább erősíti az alku helyzeteket és lehetőségeket.

Bérleti díjak Magyarországon

A KSH legfrissebb adatai szerint az ingatlan bérbeadás tovább emelkedett. Országos szinten júliusban 1,9 % volt az emelkedés egy hónap alatt.

2015- hoz képest országos szinten 92 %-s, a fővárosban pedig 84 %-s áremelkedés tapasztalható. 

2022-höz viszonyítva Budapesten 14 %, országosan pedig 13 %-s emelkedés érzékelhető a kiadásra szánt ingatlanok bérleti díjánál.

forrás: KSH, 202

A kiadó ingatlanok száma elmarad az előző évhez képest. A kiadásra szánt ingatlanok több mint fele (56%) budapesti. A fővárosban a kiadott alapterület átlagosan 55 m2, míg a megyei jogú városokban 58 m2. A kisebb települések esetében átlagosan a 67 m2-s ingatlanok kerültek meghirdetésre bérbeadási céllal.

A bérbeadásra szánt ingatlanok 92 %-a társasházi lakás, 8 % pedig családi ház 2023 év elején.

Budapesten az átlagos bérleti díj 230 ezer forint 2023-ban. A legdrágább kerület a II. És az V. Kerület. Ezekben a kerületekben 350 ezer az átlagos bérleti díj. A főváros legolcsóbb kerülete bérleti díj szempontjából a XXIII. kerület, ahol 150 ezer az átlagos bérleti díj 2023 júliusában.

Vidéken, a vármegyeszékhelyek esetében az átlagos bérleti díj 130 ezer forint, de jelentősek az eltérések. Legdrágább Veszprém a 168 ezer forintos bérleti díjjal. Legolcsóbb Salgótarján 93 ezer forint havidíjjal.

Külföldi vásárlások Magyarországon

2022-ben erősödött a külföldi befektetők aránya az ingatlanpiacon. Az emelkedés 2022 második negyedévében volt érzékelhető és évvégén  is megmaradt ez az emelkedett szint. Országosan a külföldi befektetők száma 6,4 %-t jelent.

A vásárlások többsége, közel 3/4-e vidéki ingatlanokhoz kapcsolható. Legnagyobb mértékű növekedés a dél-dunántúli és a nyugat-dunántúli térségekre jellemző 2022 évvégén. Nagyságrendileg 12 %-t ért el ezeken az országrészeken a vásárlások száma az összes vásárláson belül.

Budapesten a külföldi befektetőket elsősorban a belső kerületek vonzzák. Ezeken a részeken az ilyen jellegű befektetések aránya 17,7%-ra tehető 2022 évvégén

Befektetők száma az ingatlan piacon

Budapesten a befektetési céllal vásárolt, illetve a korábban befektetésnek vett ingatlan értékesítések száma 2022 utolsó negyedévében emelkedést mutatott. Ez a növekvő trend 2023 első negyedévében csökkent. A vásárlók 42 %-a és az eladók 33 %-a került ki a befektetők közül. Így az ingatlan befektetők száma visszaesett 2022 szeptemberi nagyságra.

A fővároson kívül a befektetési célú vásárlások az összes ingatlan vásárlás 32 %-t teszik ki. Az eladásra kerülő ingatlanok között a korábban befektetési céllal vásárolt ingatlanok eladása 24 %-ra tehető. Ez  alapján a befektetési célú vásárlások köre tovább bővülhet.

Befektetési célú ingatlanok vásárlásában segítséget jelent a Kenway  Belföldi kínálatunk mellett legújabb ingatlanjaink Törökországban találhatók.