Ingatlanvásárlás menete

Amikor sikerült kiválasztani a megfelelő ingatlant, szakemberekre lesz szükségünk, akik segítenek eldönteni, hogy valóban megfelelő-e számunkra az ingatlan. Nézzük kikre lesz szükségünk.

Műszaki ellenőr, statikus, egyéb szakember – Laikusként nem feltétlen tudjuk műszaki szemmel felmérni a kiválasztott ingatlant. A rejtett hibák feltárásában segíthetnek a szakemberek, akik tapasztalatból tudják, mit érdemes átnézni egy-egy ingatlan esetén. Erre régi és új építésű ingatlanok esetében is szükségünk lehet.

Ügyvéd, szakjogász – Minden ingatlanvásárlás során javasolt saját ügyvédet választani, aki a mi szempontjainkat szem előtt tartva kíséri végig a vásárlási folyamatot. Értelemszerűen az ügyvédnek mindkét fél érdekeit szem előtt kell tartania, egyik felet se érhesse joghátrány az adásvétel során. Az ügyvéd számos dolgot intézhet el.

• Kikéri a tulajdoni lapot, mely az ingatlan tulajdonviszonyának rendezettségét mutatja. Ebből tudhatjuk meg, van-e bejegyzett követelés az ingatlannal szemben.
• Társasháznál beszerzi az eladótól az alapító okiratot valamint a szervezési és működési szabályzatot, röviden SZMSZ-t.
• Referenciát kér az építtetőtől. Ez új építésű ingatlanok esetén elengedhetetlen.
• Ellenőrzi az ingatlannal kapcsolatos elővásárlási jog fennállását és elvégzi az ezzel járó teendőket.
• Ellenőrzi a bejegyzett haszonélvezeti jogot, mely tulajdonos váltás esetén is megmarad, hacsak nem mondanak le róla. Intézi az ezzel járó teendőket.
• Bekéri az ingatlan energetikai tanúsítványát és a nullás közmű igazolások. Sokan nem tudják, csak a közös költség tartozás ,,örökölhető”, mert az az ingatlanhoz kapcsolódik, a közüzemi tartozások előfizetőhöz kötődnek, így azok, ha nincsenek ráterhelve az ingatlanra végrehajtó által, nem a vevőt fogják terhelni. A távhő tartozások behajtása szolgáltatónként változik, így arról jobb beszerezni tartozás igazolást. Az adásvétel után minél hamarabb kerüljünk széljegyre, így a tulajdoni lapra már nem tudnak esetleges terheket bejegyezni.
• Elkészíti az ingatlan vásárláshoz szükséges szerződést és végigkíséri az aláírás folyamatát.

Értékbecslő – Érdemes a kiválasztott ingatlan vonatkozásában előre elkészíttetni a bankkal egy értékbecslést, mert a bankok az ingatlan piaci értékét figyelembe véve határozzák meg a felvehető összeg nagyságát. Ez főleg akkor lényeges, ha az önrész a megengedett legkisebb százalékhoz közelít, ugyanis hiába vehetnénk fel nagyobb összeget, ha az ingatlant fedezetként kevesebbre értékeli a bank.

Mindemellett tájékozódhatunk, mennyire közelíti meg a vételár a szakértői értékbecslés összegét. Itt megjegyeznénk, az értékbecslés összege nem mindig tükrözi az ingatlan valódi piaci értékét, mert abban szerepet játszik az akkori aktuális kereslet és sok más egyéb tényező is, ami alapján a hivatalos értékbecslésnél magasabb, de néha alacsonyabb értéket is képviselhet az adott ingatlan. Jogvitánál – pl. vagyonmegosztás- mindenképp igazságügyi értékbecslés szükséges.

A vásárlás folyamán vevőként, nekünk kell ajánlatot tenni az ingatlanra. Amennyiben a vevő és eladó közt az áralkut követően megállapodás születik, hozzáláthatunk a további részletek tisztázásához, a foglaló, vagy előleg összegéről, a fizetés ütemezéséről, a birtokbaadás határidejéről.

Bár a birtokbaadást követően már hivatalosan is miénk az ingatlan, de azért még lesz teendő, amit az ingatlanvásárláshoz kapcsolódva el kell végeznünk. Mik lehetnek ezek?

Felújítás – Ritka az az eset, amikor semmilyen felújításra nincs szükség beköltözés előtt. Szerencsés esetben elegendő egy tisztasági festés, de felmerülhet a teljes felújítás igénye is. Ezeket a szolgáltatásokat meg kell rendelni.

Költözés – mindenképpen szervezést igényel, hiszen egy teljes élet használati tárgyait mozgatjuk át az új otthonunkba.
Földhivatali ügyintézés – Ezt jellemzően az ingatlan adásvételt lebonyolító ügyvéd intézi, de ajánlott ránézni később, hogy rendben lezajlott-e a tulajdon bejegyzés a nyilvántartásokban.

Közművek intézése – Az adásvételtől számítva 15 napon belül jelenteni kell a közművek felé a tulajdonos változást. Ide tartozhat a víz, a gáz, az áram, az internet, a telefon, a TV átíratása. Ezeket intézheti az eladó is. Mindenképpen szükséges hozzá az adásvételi szerződés, a friss tulajdoni lap amin már széljegyen szerepelünk és a birtokbaadási jegyzőkönyv is.

Biztonsági kérdések – Ezen a ponton elsődleges a zárak cseréje. Továbbá ide tartozik a lakásbiztosítás megkötése is. Hitel esetén ez kötelező, de készpénzes vásárlásnál is erősen ajánlott. Ne feltétlen a legolcsóbb változatot keressük, hanem azt a biztosítási módozatot, mely megfelel élethelyzetünknek és az ingatlan paramétereinek.

Vételáron felüli költségek rendezése – ide tartozik az ügyvédi munkadíj rendezése, továbbá a költözés, a felújítás díja, valamint az ingatlan nyilvántartás díja.
A legnagyobb értéket a vagyonszerzési illeték teszi ki, mely a vételár 4 %-a. Ezalól mentesülünk, ha előzőleg ingatlant adtunk el és ennek ára nem alacsonyabb, mint a vásárolt ingatlan értéke. Ha olcsóbb ingatlant adtunk el, az értékkülönbözet után fizetünk csak illetéket.

Érdemes figyelembe venni a 35 éven aluliak első lakásának vásárlásakor igénybe vehető kedvezményt is. A vagyonszerzési illeték esetében fontos tudni, hogy a földhivatal az új tulajdonos bejegyzéséről megküldi a határozatot az eljáró ügyvédnek, aki továbbítja azt a szerződő felek részére. A NAV állapítja meg és veti ki a fizetendő vagyonszerzési illetéket. A Földhivatali bejegyzés legfeljebb 60, soron kívüli eljárás esetén legfeljebb 30 napon belül történik meg.

Ingatlan vásárlás során a Kenway csapata teljeskörű segítséget kínál.