Vissza

Lakáspiaci trendek – 2021

Izgalmas időszakon van túl a hazai lakáspiac, ami úgy néz ki, hogy a 2020-as mélypont után kezd magához térni. Miközben a világ minden tekintetben a koronavírus járványra figyelt, a lakáspiaci trendek is sokat változtak. Az alábbi cikkben azt próbáljuk bemutatni, hogy melyek azok a tényezők, amelyek a lakáspiaci árakra hatnak és hogy mit várhatunk a következő években.

Így alakulnak a lakáspiaci trendek 2021-ben

A tavalyi visszaesés után idén az ingatlan-adásvételek számának növekedésére és az újlakás-építések felfutására számítanak az elemzők. De hogy hat ez a lakásárakra?

A szakértők úgy gondolják, hogy a gazdaság helyreállásának gyorsaságától függően a lakásárak átlagos változása -2 és +4 százalékos sávban mozoghat a közeljövőben.

Az előrejelzések szerint az elmúlt évekhez viszonyítva visszaesik a befektetési célú ingatlanvásárlás, a bérleti díjak stagnálni fognak, de a jó minőségű új-lakások és a luxus lakások piaca még akár bővülhet is.

A panellakások esetében további 3-4 százalékos árkorrekcióra, majd egy hosszabb-rövidebb stagnálásra számítanak, míg a tégla-építésű lakásoknál 1-2 százalékos leértékelődést követően áll be az ársáv.

Budapesten belül a családi házak kategóriája az, ahol a többség már nem számít további árcsökkenésre. Itt 2021-ben stagnálás várható, majd a jövő év végére néhány százalékos áremelkedés is jöhet.

Összességében elmondható, hogy a következő időszak nem az ingatlanárak szárnyalásáról fog szólni, ugyanakkor jelentősebb visszaesésre sem számít senki. Hogy ez jó, vagy rossz? Ez alapvetően attól függ, hogy eladni, vagy venni szeretnénk, de minden esetre az elmúlt évek áremelkedésének viszonylatában ez még jót is tehet a piacnak azzal, hogy kiszámíthatóbbá válik.

Budapesti albérletpiac

A bérleti díjak szintje tavaly jelentősen csökkent az ingatlanközvetítő hálózatok adatai, illetve a KSH lakbér indexe szerint és várhatóan a közeljövőben sem emelkednek majd jelentősen. 

Mik mozgatják az albérletpiacot?

  • A külföldi egyetemisták közül kevesen térnek vissza, mert sok helyen online folytatódik az oktatás, így az ő keresletük kiesik a hosszú távra kiadó bérlemények piacán.
  • Sok helyen bevált a home office, ezért sok vidéki munkavállaló otthonról dolgozik inkább, mint hogy lakást bérelne Budapesten.
  • A turizmus zuhanásával a rövid távra kiadó ingatlanok iránti kereslet szinte nullára csökkent, ezek az otthonok a hosszú távú piacon jelentek meg.
  • A rövid távú szálláshelykiadás szigorítása miatt pedig elképzelhető, hogy sokan nem is térnek vissza ezen kiadási módhoz, és a lakásukkal tartósan a hosszú távú piac kínálati oldalán maradnak.

Jól kivehető tehát, hogy a következő időszak nem a befektetőknek kedvez majd, hanem a megmaradt bérlők örülhetnek a számszerűen és minőségben is megnövekedett kínálatnak és a kalkulálhatóbb bérleti díjaknak.

Lakásépítések és ingatlan kínálat

Az ismét bevezetett 5 százalékos újlakás-áfa és a családtámogatások új lendületet adtak a lakásfejlesztési aktivitásnak. Az elemzésekből az látszik, hogy ugyan nem indult számottevően több új építési projekt, de mivel a nagyobb volumenű projektek ( 50+ lakás) aránya nőtt, ezért az eladó új lakások száma mégis jelentősen nő a következő időszakban.

Ami az új lakások árát illeti, egy rövid ideig stagnálásra számítanak a szakértők, de az építőanyagok és a kivitelezési költségek folyamatos növekedése miatt ez 2021 végétől enyhe (2% körüli) áremelkedésbe fordul át.

Hitelezés és támogatások

A lakáscélra felvett hitelösszegek volumene szintén jelentős emelkedésbe kezdett, ugyanakkor ez még mindig alatta marad a 2019-es szintnek. Ha viszont figyelembe vesszük, hogy a Babaváró hiteleket lakásvásárlásra is lehet fordítani, akkor akár még nőhetett is a hitelek száma a válság előtti évhez képest.

Minden esetre  a hitelfelvevők aránya nem változott számottevően, továbbra is a lakásvásárlók mintegy 50 százaléka vesz igénybe valamilyen banki segítséget.

Viszont az egyes lakáscélokra igényelt átlagos hitelösszegek tovább emelkedtek: 2020 decemberében új lakás építésére és vásárlására átlagosan 16,2 millió forintot, használt lakás vásárlására pedig 11,8 millió forintot igényeltek, ami rendre 21 és 16 százalékos éves növekedést jelent az MNB adatai alapján. 

A felújítást és lakásbővítést is magába foglaló egyéb célok esetében is emelkedés volt megfigyelhető, ahol az év végi 6,5 millió forintra történő emelkedéshez a tavaly bejelentett otthon felújítási támogatás is hozzájárulhatott.

Az adatokból jól látható tehát, hogy az otthonteremtési kedvezmények támaszt adnak a lakáspiaci keresletnek, ugyanakkor még bőven lenne tér a magyarországi lakáshitelezésben az európai átlaghoz képest. Érdekes adat, hogy amíg a GDP-arányos lakáshitel állomány az EU-ban átlagosan 41,6%, addig ez Magyarországon csupán 7,7%. 

A lakáspiaci trendek változhatnak

Hosszabb távon nagyon jelentős kérdés, hogy mennyire marad fent a home office gyakorlata a járvány elmúltával. A sok vállalatnál alkalmazott részleges vagy teljes távmunkára való átállás ugyanis nem csak az irodapiacon vet fel strukturális kérdéseket, hanem a lakáspiac jövőjével kapcsolatban is.

Ennek kapcsán a munkavállalók oldaláról a lakóingatlan otthoni munkavégzésre való alkalmassága a legnagyobb kérdés, lehet, hogy sokan emiatt cserélik le a lakásukat egy nagyobbra, világosabbra, vagy olyanra, aminek van erkélye.

Szintén érdekes hatás, hogy a távmunka miatt egyre kisebb a jelentősége annak, hogy a lakás a belvárosban van-e, vagy sem, így egyre többen költözhetnek a kertvárosi részekkel teli agglomerációba.

Attól persze nem kell félni, hogy rövidtávon csökkenne a városok népszerűsége, hiszen itt található a legtöbb szórakozási- és kulturális lehetőség, valamint azok a munkahelyek is, ahol nem oldható meg az otthoni munkavégzés. Inkább csak látható, hogy változnak a vásárlói igények és ehhez bizonyára a kínálat is alkalmazkodik majd. 

Egyre többen mamahotelben

Mivel saját ingatlant vásárolni jövedelem-arányosan egyre nehezebb és lakást bérelni is költséges, ezért nem csoda, hogy néhány év stagnálás után jelentősen nőtt azon fiatalok aránya, akik felnőtt korukban is szüleikkel laknak.

Az Eurostat 2018-as adatai alapján a 25 és 34 év közötti magyarok 42,2 százaléka él a szüleivel közös háztartásban, ami nagyjából másfélszerese az uniós átlagnak. Ezzel szemben például Ausztriában ez az arány lényegesen kevesebb: 19 százalék.

Hogy ez merre tart, azt persze nem lehet megjósolni, de minden esetre ez is hatással lesz a lakáspiaci trendek alakulására.

Mennyire érintette meg a luxus ingatlanok piacát a járvány?

A luxuslakások keresletét érintetlenül hagyta a pandémia, így érthető, hogy egyre több fejlesztő akar építeni a luxuskategóriára. Sorra indítják az újabbnál újabb projekteket, mivel a válságálló kereslet és az átmenetileg csökkentett lakás-áfa egyszerre serkentik a beruházásokat.

A szakértők szerint a prémium- és luxus ingatlanok kereslete mindig nagyobb, mint az aktuális kínálat, ezért itt az árak inkább emelkednek.

Milyen típusú ingatlanokra lesz a járvány után a legnagyobb kereslet és meddig tart az áremelkedés?

Az elemzők többsége úgy véli, hogy a járvány lecsengésével ismét több befektető jelenik meg a piacon, valamint a külföldi vásárlók száma és a hitellel vásárlók száma is nőni fog. Azt senki sem tudja megjósolni, hogy meddig tart ki az emelkedés, de az biztos, hogy ameddig a kereslet nem esik vissza és a kivitelezői oldalon sem mérséklődnek a költségek, addig az árak csökkenése sem várható.

Milyen ingatlanok lesznek a legnépszerűbbek?

Az adatok elemzéséből a következő lakáspiaci trendek látszanak:

  • emelkedni fog a kereslet a pár millió forintból felújítható ingatlanok iránt,
  • a rosszabb minőségűek iránt,
  • az új építésű társasházi lakások iránt, 
  • az agglomerációban és a Balaton környékén pedig a családi házak lehetnek keresettebbek.

 

Prémium kategóriás ingatlan vásárlásáról, bérléséről eladásáról, vagy kiadásáról gondolkodik? Keresse kollegáinkat bizalommal!